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　　中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1008-6749(2002)03-0018-03
　　《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）文件提出对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，即“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这是国家根据目前我国绝大多数城市房价收入比相对较高的现状而提出的政策性措施，因此，各地如何研究本地区居民的住房需求结构和需求特点，合理安排不同层次的住房供应比例，明确不同供应体系的政策，便成为房改中一个急需解决而又极其重要的现实课题。
　　 一、适度发展商品房建设
　　市场价的商品房建设，经过多年的发展，已经形成了相对完善的管理制度和运作模式。开发项目的类型和规模以及市场价格等，主要是依靠市场调节，由房地产开发企业根据市场需求和市场规则去确定，而政府管理的重点是制定市场规则，建立市场秩序，规范市场行为。
　　但是，我们也必须清醒地看到目前商品房建设中应注意的一些问题，主要表现在以下几个方面。首先，要做好市场调查，做到适销对路。经过1992年的“泡沫”发展，我国住宅市场曾出现过大量的商品房空置现象，其根本原因是产销不对路。随着近几年住房投资结构的调整，整个房地产界，从政府主管部门到具体开发企业对房地产市场的均衡发展都有一个较为清楚的认识，使房地产市场的结构失衡问题得到了较好的解决。其次，住房价格要适应消费者的经济承受能力。住房价格是一个比较复杂、需周密调查、慎重处之的问题。因为不同地区、同一地区的不同城市、同一城市的不同地段，价格相差都很悬殊。但就总体而言，住房的价格应定于消费者通过自我努力或住房金融的支持能够买的起；开发商有一定的利润，有投资的积极性；政府给予一定的政策优惠，又不背上超过财政能力的包袱。当前最重要的是坚决贯彻国家的有关政策，清理不合理收费，把房价控制在一个合理的水平上。第三，要有住房质量保障。住房质量从广义上来讲，包括住宅的工程质量、功能质量、环境质量和售后的服务质量等。市场经济要遵循价值规律，住房是价值含量很高的商品，其价值在很大程度上体现在质量上。随着住房商品化、社会化程度的提高，消费者会越来越注重住房质量，他们将比较住房的价格与其价值是否相当，判断是不是房有其用、价有所值。如果出现高价低值的不对称情况，消费者是不会接受的。因此，要狠抓住房质量，规范销售行为，以解除购房者的后顾之忧。第四，要有良好的物业管理服务水平。新建住宅，要全面推行住宅小区管理和售后物业管理，推行《前期物业管理服务协议》，在房屋销售时明确物业管理单位和购房者各自的权利、义务，把双方的关系转化为合同关系，以减少物业管理纠纷，努力提高各项服务水平。
　　总之，商品住宅总量和结构的均衡是商品住宅持续、快速和健康发展的重要条件，而仅仅靠市场调节则较为低效。因此，政府应根据本地区高收入家庭收入线的划分和所占比例，对商品住宅总量和结构的均衡从宏观上予以调控，以防止市场调节的失效或弥补市场调节的低效。
　　 二、加快经济适用住房建设
　　国务院国发[1998]23号文件提出对不同收入对象，确定不同的住房供应方式，对占家庭总数约80%的中低收入家庭，供应经济适用住房。可见，建立以经济适用住房为主的住房供应体系是适应社会主义市场经济和我国国情，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求的客观要求。
　　停止住房实物分配，实行新的房改政策，必然对建立住房供应新体系，加快经济适用住房建设提出了新的要求。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现人民生活水平达到小康的重要条件。另一方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的需求。因此，要努力提高住房投资中用于经济适用住房的开发建设和供应。
　　但是，在经济适用住房的开发建设过程中，各地的具体政策，特别是销售价格、面积标准和销售对象的认定等方面还有待完善。为此，在规范和完善经济适用住房建设中要把握以下几点：一是打破行业垄断，在设计、施工、材料设备采购等方面，引入竞争机制，通过招投标方式来确定经济适用住房开发建设单位，提高开发建设质量和效率；二是经济适用住房的优惠政策是中低收入者解决住房的保障，其受惠对象只能限制在中低收入家庭，而不能“多多益善”，更不能多次、多处购买经济适用房投放市场牟利；三是经济适用住房的价格必须适应中低收入阶层的承受能力，其价格构成政府也必须进行管理，坚决清理不合理收费，尽可能降低售价；四是搞好经济适用住房的销售服务、物业管理和维护维修，尽可能降低售价；四是搞好经济适用住房的销售服务、物业管理和维护维修，为住房提供良好的居住环境。另外，经济适用住房建设方式应实行统一规划、综合开发、配套建设，从而实现社会化供应；同时，要允许有条件的单位在自用土地上，在符合城市总体规划的前提下，采取集资建房、合作建房等方式进行经济适用住房建设，解决本单位职工的住房问题。只有这样，经济适用住房才能进入良性循环，得到较快发展。
　　经济适用住房虽然政府对其有一定的政策优惠，但仍是商品房的一种形式，应按市场经济的规律进行运作。因此，我们在建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系中，坚持统一政策与因地制宜相结合，实事求是地选择适合本地实际的改善干部、职工住房条件，科学确定政策力度，使经济适用住房价格与市场价的商品房合理衔接，有计划、有步骤实现真正意义上的机制转换，走住房商品化社会化的道路。
　　 三、推进廉租住房建设
　　廉租住房建设是城镇住房供应体系的一个重要组成部分，应引起各级政府的重视。国务院国发[1998]23号文件发布之后，在廉租住房建设方面，各地已经做了一些探索，有些地方已经取得了一定的成效。但就总体而言，廉租住房发展缓慢，绝大多数地方还没有真正启动，远远不能适应建立新的住房供应体系的要求，使得最低收入家庭无法改善居住条件。那么，在加快建立多层次的住房供应体系中，怎样向城镇最低收入家庭提供廉租住房，使其居得其所。笔者认为，应着重从以下几方面着手。
　　首先，要树立廉租住房供应体制是政府的一项爱民工程的观念。建立廉租住房供应体制，不仅是城镇住房供应体系的基本内容之一，而且是由政府提供给城镇最低收入家庭的一种具有社会保障性质的住房供应体制，是政府行为。体现了人民政府对城镇最低收入家庭住房困难的关心和厚爱，是赢得民心，稳定社会，树立党和政府形象的爱民工程。因此，我们各级政府和领导应从改革和发展的大局出发，以高度的政治责任感和对社会对人民高度负责的精神积极持扶、统筹解决城镇最低收入家庭的住房问题。
　　其次，要合理确认廉租住房的使用对象。廉租住房是政府为无力通过市场行为购买或租赁住房的贫困居民户提供的社会保障住房，政府在土地使用、税费收取、租金标准等方面给予承租者大量的政策优惠。因此，承租廉租住房的对象必须是具有当地常住户口的最低收入职工家庭。鉴于确认城镇最低收入家庭受到现行经济体制、工资、税收、统计等多方面影响，面临很大困难的实际情况，目前可考虑以下三种家庭为廉租住房使用对象。一是经民政部门确认的社会救济户。如家庭完全没有经济来源或虽有极少量经济来源，但收入远不敷出，靠救济金扶持维持生活的；二是人均收入在当地最低收入线或最低生活保障线以下的特困户。如部分下岗、待业职工，或虽未下岗待业，但由于单位长期亏损，工资不能正常发放或因赡养人口多等原因成为城市中的人均最低收入者；三是经劳动部门确认的特困户。如因自然灾害或因某种特殊原因，造成家庭经济的特别困难，既不属于上面两种情况又确定是城市中的最低收入家庭。
　　第三，要提供实惠的廉租住房房源。廉租住房以安全适用，以解决最低收入家庭住房困难为前提，档次、标准都应比经济适用住房略低。但要结构稳固，设施完好，使用功能基本配套，能使住户分得开、住得下，适应家庭生活的基本需要。其房源主要是从现住房中解决。一是确认一批，即从城镇最低收入家庭已经租住的现住房中选择符合廉租住房标准的公有住房，经评估确认为廉租住房，产权不变；二是调剂一批，即由政府的房地产主管部门从腾空的旧公有住房或空置的经济房（安居房）中选择部分面积较小、标准较低的住房为廉租住房；三是经确认、调剂后仍不能满足需求时，还须有计划地新建一批廉租住房作为补充房源。
　　另外，廉租住房租金标准要实行政府定价。租金应低于当地现行房改租金水平，对确实无力交纳的特困户，还应由当地政府主管部门酌情减收或免收，以确保城镇最低收入家庭及特困户租得起、住得上，使廉租住房制度建设落到实处。
　　综上所述，在实行住房货币化分配之后，我国要按照城镇居民收入水平的差异及对住房的不同需求建立三种城镇住房供应体制，即对高收入家庭住房按照商品经济的运行规律，完全由市场来调节供求，实行完全的商品化市场化；对中低收入家庭住房则由政府干预引导的住房市场来调节供求，实行有一定局限的商品化市场化；对最低收入家庭住房则由政府来提供，用行政手段调节供求。这三种供应体制相辅相成，组成一套完整的住房供应体系，以实现居者有其屋和住房商品化社会化的目的。
　　收稿日期：2001-09-06
丽水师范专科学校学报18～19,26F107城市经济、区域经济章国富20022002章国富(1956- )，男，浙江丽水人，经济师。丽水市住房资金管理中心，浙江丽水，323000 作者：丽水师范专科学校学报18～19,26F107城市经济、区域经济章国富20022002

网载 2013-09-10 21:42:00

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