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　　提要 本文首先从多个角度论述建立和完善我国住房融资体系的必要性和迫切性，接着分析我国住房融资的演变过程和存在的问题及其成因，在此基础上提出了以住房消费融资为重心，多元化融资相结合并在较长时期内以政策性融资为主渠道，以抵押贷款为融资核心，以专业住房金融机构为主要中介，以立法监管为主要手段的住房融资体系构想，文章最后提出了实施这一构想的对策。
　　关键词 住房 融资体系 问题 构想
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　　 一、建立我国住房融资体系的必要性和迫切性
　　住房融资主要解决二个问题：一是住房生产的资金来自何处以及以何种方式进入住房生产过程及如何合理回流或收回。二是住房消费（购买住房）的资金由谁支付及如何支付。这两个问题又是紧密联系在一起的。前一问题的实质是如何实现住房生产投资的正常循环，后一问题的实质是如何使住房消费者买得起住房。
　　第一，建立一个有效率的住房融资体系是由住房价值含量大价格高与住房需求者普遍缺乏一次性购买力这一矛盾决定的。
　　第二，建立和发展住房融资体系是市场经济条件下住房商品化这一必然趋势的内在要求，是住房投资价值化并不断转化为货币这一运动过程的表现形式。
　　第三，建立新的住房融资体系是对我国传统的住房生产由政府直接投资，然后无偿分配给职工这一导致住房投资无法实现正常循环的住房制度进行反思后得出的必然结论。
　　第四，建立合理的住房融资体系是消解我国目前存在的大量居民需要住房与大量商品住房空置这一矛盾的必由之路。据建设部统计，1995年底全国商品房空置达5046万平方米，其中住房占78％，达3900万平方米。
　　第五，建立住房融资体系是培育住宅成为我国新的经济增长点的需要。为此，关键要使住宅成为消费热点，这就有赖于金融部门为普通家庭购房提供融资服务。
　　第六，建立一个高效率的住房融资体系是实现我国今后住房发展目标的基本保证。按国家建设部规划，今后15年我国城镇住房发展目标是：“九五”期间人均居住面积达到9平方米，5年新建住宅12亿平方米，年均2.4亿平方米；2001～2010年人均使用面积达到18平方米，10 年新建住宅33.5亿平方米，年均3.35亿平方米。要实现这些目标，一要确保投资，二是促使更多的居民在收入有限的情况下能够按商品化原则买得起住房。很显然，只有建立一个高效率的住房融资体系才能较好地满足这两个条件。
　　第七，国际经验证明，一个强有力的住房金融支持系统是解决居民住房问题，实现“居者有其屋”的重要关键。正因为如此，英国一位着名学者曾这样评价：金融之于房地产不亚于蒸汽机之于工业革命。
　　 二、我国住房融资中的问题
　　总体而言，我国现有的住房融资是基于住房制度改革及补偿过去住房投资不足的需要，而不是着眼于建立一种住房融资的制度安排，以解决住房供给和需求扩张与住房购买力有限这一长期矛盾。现存的主要问题是：
　　 1.住房融资的重心错位。
　　从国际通行的做法及住宅本身的特点而言，住房融资对象的重点应放在住房消费者及住房消费环节，但我国的金融机构一直以来几乎只向房地产开发商及各种企事业单位融资，房地产信贷总量的90％以上投到生产环节中，很少面向住房消费者融资，对住房消费环节的信贷注入甚微。由此造成住房生产和消费、供给和需求脱节，导致有房没人住，有人没房住的奇怪现象。
　　 2.住房抵押融资机制尚未生成，个人住房抵押贷款难以推行。
　　住房的特点决定了它是最好的抵押品。我国自1986年起开办个人住房抵押贷款，迄今为止，一是开展面小，量不大，只有100多亿元， 在整个房地产贷款中占不到10％，而发达国家一般占25％以上；二是效果很不理想，远未体现出应有的作用。之所以如此，原因是多方面的。
　　第一，因住房商品化远未实现，真正购买商品房的居民不多，因而对住房抵押融资的现实需求尚未普遍化。
　　第二，由于目前的商品房价相对于居民的收入而言显得太高，因而即使抵押融资，普通居民家庭也缺乏定期还本付息能力。
　　第三，住房抵押贷款成数都在7成以下，期限多为10年以下，10 年期的月利率近10％。这种贷款条件显然为一般家庭所无法承受。
　　第四，抵押贷款的资金来源有限，规模受控制。
　　第五，二级抵押市场即抵押债权的转让市场远未形成，致使抵押贷款缺乏流动性，阻碍了资金的周转。
　　第六，与房地产抵押相关的法律法规还很不健全，致使这个过程诸多不规范。
　　此外，还存在对抵押物评估困难，担保不规范、房屋拍卖市场不成熟，银行抵押的房地产很难通过市场拍卖收回资金等问题。
　　 3.住房金融机构不健全，现有金融机构对住房金融业务的关系尚未理顺。
　　表现在：一是没有一个全国性的专业住房金融机构（烟台、蚌埠两个住房储蓄银行只是作用有限的地方机构）；二是各专业银行对房改金融业务和政策性资金恶性竞争；三是现有商业银行的房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，容易引发业务纠纷，造成内耗。
　　 4.住房融资工具不多，创新不足。
　　目前我国的住房融资工具主要是住房存贷款，还有少量的住房债券及股票，远不足以满足多元化的住房融资需求。由于缺乏大量的融资工具可供选择，在很大程度上制约了住房融资市场的拓展。
　　 5.公积金制度推行得不理想，尚未成为重要的住房资金来源。
　　建立公积金制度的主要作用是为建房和购房提供一个稳定的低成本的资金来源渠道。我国自90年代初推行公积金制度，目前存在的问题，一是公积金归集量小，至1996年底，全国归集的公积金仅393亿元， 仅相当于当年全国住宅总投资的8％，二是各地很不平衡， 沿海地区的公积金归集率达90％左右，其中上海达120亿元， 而内地一些省份只有40％左右，三是公积金缴交比例较低，仅为职工工资的10％（职工及其单位各缴交5％），四是一些地方对公积金的管理比较混乱，出现乱用、滥用或挪用现象。
　　 6.国家对住房金融缺乏明确而系统的发展构想及操作思路，对住房融资市场也缺乏有效的调控和管理。
　　 7.住房金融专业人才匮乏，现有业务人员素质偏低。
　　 三、我国住房融资体系构想及对策
　　住房融资体系最主要的功能在于使普通居民（他们占城镇居民的大部分）在他们还不可能用平时的积累一次性或短期内支付全部房价的情况下，能够买得起价格合理的适用住房。以此为基点构建我国的住房融资体系，就必须对现行的一套住房融资做法进行根本性改造。并重点解决以下问题：（1）住房融资的资金来源问题；（2）有了资金来源以后，这些资金融通给谁的问题；（3）融资对象界定后， 通过何种方式进行融资；（4）由何种机构来充当这个过程的中介；（5）这个过程的担保问题；（6）这个过程的监管保障和人才适应问题。
　　 （一）我国住房融资体系的基本构想
　　1.在资金来源上，建立政策性融资、互助性融资和商业性融资相结合的多元融资渠道和方式。
　　在三种融资中各自的地位如何界定呢？对此，目前存在两种似乎对立的主张。一种观点主张以政策性融资为主， 以商业性融资为补充〔1〕；另一种观点主张我国住房融资的基点应放在市场化上，政府可给予一定的优惠，但主要体现在资金的可得性和期限方面〔2〕。 这两种主张都有一定的合理性，前一种体现了现实的可操作性，后一种则体现了发展的趋向性。我认为，从发展的方向而言，我国住房融资的定位应是市场化，即按商业化原则进行住房融资，这是市场经济运作和住房商品化趋势的必然要求。但是，在一个居民收入普遍偏低，家庭年收入与商品房价差距过大，从而即使采用分期付款方式也无法使大多数购房者具有足够支付能力的国度，推行市场化融资是行不通的〔3〕。因此， 笔者认为，目前及今后较长一段时期内，我国的住房融资必须也只能以政策性融资为主，商业化融资只能在少数高收入者中推行〔4〕。
　　然而，必须指出的是，这里的政策性融资与过去的国家包住房的制度在性质上是完全不同的。过去的住房制度是完全排斥商品经济机制的，这里政策性融资不仅不排斥它，反而要使它建立在市场经济的原则之上，具体过程是，政府通过各种方式筹集低成本资金（包括财政支出、住房公积金、出售公房资金、住房储蓄、各种房改资金等），然后以较低利息通过银行贷给住房开发商和购房职工。
　　最后，即使将来普遍实行购建房的市场化融资，政府的资金支持也是必要的。因为为低收入者特别是贫困人口提供住房是政府的基本职能之一；而且，从国际经验来看，即使经济运行高度市场化的国家如美国、日本等，政府也始终为低收入者提供购建房资金支持。这种做法很值得我国借鉴。
　　 2.在融资对象上，构建以住房消费融资为重心的融资安排。
　　正如前面所述，如果住房的生产与供给脱离了有支付能力的住房需求，就会成为无效供给。因此，在市场经济下更有决定意义的是如何创造对住房的消费需求。对此，途径有二：一是大幅度提高职工收入或大幅度降低房价，二是实行住房的消费性融资。前一途径在短期内无可能，可以选择的只能是后者。
　　进一步说，住房融资行为的产生从根本上说是以消费者对住房的需要以及住房价格与消费者收入的较大差距引起的，房地产开发商进行住宅生产的最终目的也是把住房商品顺利销售出去，实现其价值并保证最终盈利。因此，以住房消费性融资为重心，可以有效地解决下述问题。第一，可使住宅的“生产”结构与住宅的需求结构一致；第二，可使住宅建设投资实现回流和进行再投资；第三，可改变过去由职工单位作为住房支出主体的现象；第四，能有效地动员居民储蓄，通过抵押贷款业务把居民未来收入的相当大部分预先固定在储蓄形式上。
　　当然，以住房消费融资为重心的融资安排并不排斥住房的生产性融资，但对开发商的生产性融资除政府要求开发商建造诸如“安居工程”住房及解困房而可以取得政策性融资外，开发商的其他商品房建设融资与一般的工商业融资并无区别，因而这种性质的融资在本文设计的住房融资体系中没有特别的分析意义。
　　 3.在融资方式上，建立以住房抵押贷款为核心的借贷机制。
　　住房具有天然的抵押品的条件，这就决定了住房抵押融资在住房融资体系中具有其他融资方式无可比拟的优势。以住房抵押贷款为核心的基本构想是：（1）贷款的主要对象是购房者；（2）购房者（抵押人）以其合法拥有的住房（或住房产权证明），向金融机构（抵押权人）提供担保，藉以取得后者的贷款，并承诺在抵押期内分期还款，期满则还清本息；（3）发展一个抵押贷款二级市场。 从发达国家（如美国）的经验来看，二级市场对于抵押贷款的广泛发展和良好运作是非常必要的。二级市场的主要作用在于将资本市场机制引入住房抵押市场，使金融机构的抵押贷款资产证券化并因此而使抵押债权具有流动性，使金融机构的抵押贷款活起来，以降低这类贷款的风险。
　　 4.在融资中介上，建立以专业住房金融机构为主，其他金融机构为辅的中介体系。
　　我们构想的住房金融机构并不仅仅是住房资金的单纯借贷机构，即并非成立一个住房信贷银行将有关的住房资金集中起来再由这里贷放出去那样简单，而是应设立若干辅助性金融机构，包括：融资担保机构，负责抵押贷款的融资担保，这种机构自己不从事贷款活动，仅为放款人减少抵押贷款损失提供保险，保险费则由借款人支付；资产证券化操作机构（SPV）〔5〕，负责购买经过组合处理的住房抵押贷款，并以此为担保发行资产支持证券，使抵押贷款债权证券化，并进入证券市场流通，使抵押贷款债权社会化。上述系统的运作及流程见下图：
　　（附图 ）
　　由图可见，这个系统不仅解决了住房融资的循环问题，更重要的是大大降低了住房贷款的风险，并使债权进入资本市场流通而实现社会化，大大扩展了资金来源。
　　5.在住房融资监管上，建立以立法监管为核心，经济手段为辅，行政手段为补充的监管体系。
　　一个有效率而又健康运作的住房融资体系不能缺乏一个监管体系。因此，有必要设计一个监管体系。监管体系最重要的内容是监管方式和手段问题。我们认为，对住房融资体系的监管必须充分体现法治的精神，把整个体系及运用过程纳入法治的轨道，使立法监管始终居于核心地位，通过法制建设来保障整个体系的规范运作。与此同时，必须有效地使用各种经济手段如利率、税收等，特别要重视利率杠杆的使用，因为融资行为的关键机制就是利率机制，通过利率变动可以有效地调节资金的流向、流程及流速；此外，必要的行政手段也是不可缺少的，但要控制使用，尤其不能滥用。
　　 （二）建立和完善我国住房融资体系的对策
　　针对我国住房金融现存的问题及建立新的住房融资体系的要求，特提出以下几个举措：
　　1.从观念上、政策上及实践上将住房融资的重心逐步转移到住房消费上。
　　2.拓展和用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房融资来源。
　　前面的分析表明，政策性融资在我国目前及今后较长时间都居于重要地位，因此，拓展政策性资金来源就成了全部问题的一个关键。
　　第一，全面推广和进一步完善住房公积金制度。（1 ）根据不同地区的经济发展水平和居民收入状况，提高公积金的交纳比例，以扩大这块资金来源，在经济发达地区可考虑提高至30％，其中职工本人及其单位各15％，次发达地区可提高至20％，各占10％；（2 ）公积金的归集和贷放在利率上必须坚持“低进低出”的原则，以确保这块资金的低成本特性；（3）加强对公积金运作的管理，防止公积金的乱用和滥用。公积金必须专款专用，统一管理，并保证其使用的合理性，否则，就可能成为社会不稳定的潜在因素。
　　第二，切实用好出售公房回收的资金。这块资金是过去国家无偿投入的，累计达几千亿元，房改以来有相当部分已陆续出售，收回了一笔可观的资金。这块资金应继续作为国家解决城镇居民住房问题的政策性资金来源，实行统一管理，集中使用，并主要作为职工购房的抵押贷款，其利率可以参照公积金利率。
　　第三，财政每年再拿出一定数量的资金。为低收入者解决住房问题是国家的基本职责之一，但财政资金不能“普渡众生”，更不能锦上添花，而只能是雪中送炭。具体而言，财政资金主要用于两个方面，一是投资兴建安居工程房及解困房，但不是无偿分配，而是有偿出售或出租，因而这笔资金必须按成本价收回进行再投入；二是用于职工购房贷款的利息补贴，由于政策性资金僧多粥少，一部分职工无法从政策性资金中获得购房贷款，而只能从商业银行获得商业性贷款，这部分利差可由财政资金进行贴息。
　　第四，明确界定政策性资金的受惠对象。必须根据居民的收入档次来确定政策性资金的受惠者，以保证这部分资金真正落实到低收入阶层。这是国家职能的体现，也是国际上的普遍做法。但具体如何确定受惠对象，则应视各地实际情况而定，不能全国一刀切。
　　第五，鼓励有较强支付能力的居民使用商业性贷款购房。
　　3.大力推广个人住房抵押贷款，开拓和完善抵押贷款市场。
　　抵押贷款是解决住房价值与职工购买力之间的巨大差距的最重要机制，也是构建以住房消费融资为重心的住房融资体系的核心。针对现存的问题及今后的发展构想，笔者认为：
　　第一，迅速制定有关政策，对开拓这一领域进行明确的政策导向，尽快在更大范围内推行这一融资机制。
　　第二，拓展抵押贷款的资金来源。（1 ）加大公积金的归集力度和其他政策性资金来源；（2）扩大商业银行在这方面的贷款规模， 这需要中央银行的大力支持；（3）金融机构要合理调整信贷结构， 向住房消费倾斜。1995年8 月中国人民银行发布的《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，首次明确将个人住房贷款纳入流动资金贷款范畴，以示与受严格控制的房地产开发贷款相区别。商业银行应以此为契机，积极开展住房抵押贷款。
　　第三，延长抵押贷款期限，降低利率和首期付款成数。应根据不同购房者的收入水平来确定成数和期限， 对低收入者的首期付款可降至3成以下（目前均为3成以上），视情况可定1成或2成； 期限则可延长到20年以上（目前最长为20年），视情况可定25年或30年。至于利率，商业性贷款利率必须降低至与政策性贷款大致同档，期间的利差由财政补贴。
　　第四，建立和健全抵押贷款的担保制度。前文的构想中提出设立专门性的担保机构，旨在使抵押担保规范化，改变目前担保机构随意性很大及难以履行担保责任的状况。我们设想的担保机构是一种金融性机构，因此要给予政策允许和支持并解决好资金来源及自身运作等问题。
　　第五，推动二级抵押市场的形成。二级抵押市场实际上就是抵押债权的转让市场，抵押债权证券化是这一市场运作的核心。因此，要在证券发行和流通上给予政策支持；同时要实现抵押债权组合的标准化，即使其成为标准化的可供交易的组合；另外要建立和完善抵押债权的买卖机构，从国外的经验看，投资银行是从事这一业务的适当机构，因此要建立和完善我国的投资银行。
　　4.积极拓展和创新住房融资工具及融资方式。
　　除继续发展和规范现有的各类存贷款工具外，要充分利用股票、债券等工具融通长期资金，允许各种存单和商业票据在房地产金融市场上转让流通；在融资方式上，一方面，根据居民收入等具体情况开发新的住房储蓄方式，同时设立金融机构间的相互融资方式；另一方面，根据贷款对象的不同需求，在贷款期限、偿还方式、利率、成数等方面作出合理的安排，尤其对个人的住房贷款应进一步丰富贷款品种，如固定偿额抵押贷款、分享增值抵押贷款，对中青年可推行还贷付款递增抵押贷款，对老年人推行养老住房抵押贷款，还可开发人寿保险住房抵押贷款等等。此外，要充分重视住房抵押贷款资产的证券化，实现住房金融市场与资本市场的有机结合。
　　5.建立一套适合中国国情的住房金融法规。
　　建立法规的重要性是不言而喻的，随着改革开放的深入和市场经济的发展，人们对法治的作用越来越具有高度的认识，但目前我国在住房金融法规方面基本上还是一个空白，因此，随着住房金融的发展，要加快制定诸如《住宅金融法》、《住房抵押法》等法律以及《住房公积金管理办法》等规定，以使我国住房融资体系尽快纳入法治轨道，保障整个住房金融系统的健康运转。
　　6.加紧培训和培养住房金融专业人才，全面提高从业人员的素质。
　　7.完善住房融资体系建设的配套工程。
　　建立我国的住房融资体系乃至我国的整个房地产金融体系是一个系统工程，需要金融以外的各方面配套。
　　第一，加快住房商品化进程，彻底改革住房福利制是建立住房融资体系的前提。
　　第二，大幅度降低商品住房的价格是建立住房融资体系的必要条件。
　　第三，普遍较大幅度地提高居民收入是建立和维护住房融资体系良好运作的根本保证。任何一个哪怕是很发达和很完善的住房融资体系，都只能具有使购房者的未来收入提前进入住房消费的功能，而不可能保证每一个住房需求者都具有足够的支付能力。从这个意义上说，任何一个融资体系都不可能是解决住房问题使天下之众都能实现“居者有其屋”的万应灵药，换言之，即使发达的住房融资体系其功能和作用也是有限的。真正能够从根本上解决问题的，只能是提高居民的收入，使其具有足够的住房支付能力。但是，一个无法改变的客观事实是，只要实行市场经济和按劳分配，就不可能使所有的人在任何时候都具有足够的住房购买能力。于是，我们的社会确实需要一个完善而有效率的住房融资体系。
　　注释：
　　〔1〕参见《房地产报》1997年3月4日，侯捷讲话。
　　〔2〕参见《中国证券报》1997年4月4日，李杨等文。
　　〔3〕据北京一个市场调查分析公司的抽样问卷调查， 对目前商品房价认为无法承受的人，在上海占92％，北京占87.35％，天津占86.51％。见《南方房地产》1996年5月号第1页。
　　〔4〕事实上，目前通过商业化融资购房的基本上是私营业主、 个体户、三资企业员工等高收入者。
　　〔5〕SPV（Special Purpose Vehical ）指资产证券化过程中的特定的交易组织。资产证券化的处理过程是：进行资产转化的公司（银行等）将持有的各种流动性较差的金融资产，如住房抵押贷款等，分类整理为一批批资产组合，出售给SPV，再由SPV以购买的金融资产为担保发行资产支持证券（Asset Backed Security），以收回购买资金。
　　（作者单位：暨南大学经济信息管理系）暨南学报：哲社版广州50-56F107城市经济、区域经济卫海英19971997 作者：暨南学报：哲社版广州50-56F107城市经济、区域经济卫海英19971997

网载 2013-09-10 21:48:14

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