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　　香港《南华早报》刊文称，大陆开始逐渐放宽生二胎政策，但等这拨人成为消费主力军，至少将是三十年后的事情。在此之前，大陆房地产不再有遍地的财富故事。

　　房地产，几乎是过去十多年中国大陆最能保值升值的投资品了。人的记忆是有粘性的，在一件事上尝到了甜头，往往就认为自己会继续在这件事上走运。可是历史重现的机率会有多大？

　　国家统计局数据显示，7月份，中国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市数量均比6月份均有所增加，达到64个和65个，幅度超过市场预期。

　　“曾经喊跌多少年，结果涨起来飞快。这次和以前是真的不同吗？”有朋友这样问。

　　这次是真的不同。

　　今年五一回老家参加婚礼，席间见到了多年未见的同学们，有医生、律师、外企职员、公务员……。饭桌话题之一便是房地产：房价会涨还是会跌？

　　大陆的房地产市场似乎到了一个拐点。 《不动产登记暂行条例》呼之欲出，房产税的征收也渐行渐近。反腐行动震慑了贪官穷奢极欲的对更多房产的追求，而“鬼城”的增多、小城市“弃房断供”的人群涌现，似乎预示着这曾经沸腾喧嚣的市场终将黯淡寂寥下来。

　　我的同学几乎毫无例外的认为家乡的房价会​​跌，尽管他们都拥有房产。 600多万人口在这座毗邻上海的二线城市生活，曾经以鱼米之乡为荣，如今却深受工业污染之害。这些年经济数字尽管还行，实质却没什么起色，经年累月的挣扎在工业转型的困局中，迟迟未找到可持续发展的增长点。拉动GDP唯有靠投资。和全国许多城市一​​​​样，房地产的发展得到了重点鼓励。于是乎，小桥流水人家难觅踪影，城市成了一个大工地，到处都在拆拆建建。一边是拔地而起的新楼宇，一边是高企的空置率。

　　开发商的两张牌，一是环境好，在太湖边上。但是太湖早已饱受污染之害，前些年大规模爆发的蓝藻问题已使其举世闻名。二是城镇化，寄希望于大量人口从农村、小城镇涌入。

　　可是能有多少人来呢？开印刷厂的同学感慨的说，招工太难了，招不到人啊。经济不好，工资上不去，制造业的工作又辛苦，有多少人愿意来？而且城市在社保体系、配套设施等方面真的做好开门接纳的准备了吗？恐怕很长一段时间内都远远达不到要求​​。

　　这样的故事，在中国各地比比皆是。所以，有些城市放开购房限制之后的量价齐升，如果真有的话，恐怕在多数地方都将是昙花一现吧。是消费者心理因素驱动也好，是开发商制造假象的促销手段也好，势必难以持续。三、四线城市的房地产泡沫，终将破裂。

　　而在北、上、广、深等城市，只要这些城市还对人才具有相当的吸引力，需求将长期存在，我认为不会有暴跌的可能。但是房产升值的幅度还得看中国经济的增长潜力。房价在经历了十年的暴涨之后，早已把GDP 甩在后头，在而今经济趋稳的节奏下，升值空间无疑已经不大。

　　当然，中央和地方政府为增温楼市还有好几张牌可打，比如说降低房贷利率，降低首付比例，放松落户政策，对购房者给予地方财政补贴，等等。但是外部刺激终究难敌内部需求的变化。

　　从人口结构的角度看，随着60年代婴儿潮出生的人口逐渐老去，买房需求正在减少，卖房养老的意向正在上升，房价涨幅必将缩小。就像我们看到的那样，这十几年里出生的孩子，很多人呱呱落地就拥有继承几套房的可能性：父母的房，祖父母的房和外祖父母的房。等到他们长大了，面临的问题也许就变成了卖哪套房、怎样降低房屋持有成本、如何有效避税了。虽然现在大陆开始逐渐放宽生二胎政策，但是等这拨人长大、成为消费的主力军，也至少将是三十年后的事情了。在此之前，大陆房地产将不再有遍地的财富故事。

　　作者是CFA特许金融分析师，《南华早报》前资深记者。

南华早报 2015-02-05 09:21:31