>>>  當代歷史與思想  >>>

簡體     傳統

中国人口红利见顶，劳动力人口的减少直接影响到房地产市场的需求，有评论认为中国人口红利见顶会造成房价出现大跌。（WANG ZHAO/AFP/Getty images）

人口红利见顶导致房价下跌

大陆《每经网》日前刊文认为，短周期内，楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看，楼市（特别是房价增速）的最强影响因素是人口结构，而中国的人口结构已经开始变化，人口红利见顶。随着人口结构的变化将带来房价真正意义上的大变动，这个变动最终将以房价下跌告终。

据中共统计局数据显示，中国人口结构自2011年已开始出现转折，2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降，人口红利开始消失，2014年劳动年龄人口再减少371万，65岁以上老年人已占总人口1/10，城镇就业人口增量减少。

在《方正证券》最近的一篇报告中，易富贤与苏剑两位人口学专家表示，中国的年龄结构很快就要变成高度不稳的倒三角形——劳动力严重短缺、人口高度老年化、经济丧失活力。

用人口红利来看房地产很直观：“未来劳动人口逐渐变少，能买房子的人变少，需要买房子的人也变少，所以房地产必然下跌！”

以美国和日本为例，每次房价上涨时期都伴随着人口红利的释放，日本到1992年劳动力人口占比见顶，房地产泡沫随之破裂、房价暴跌，一轮周期完毕。

另外，从人口的迁徙来看，随着大城市承载力的超饱和，人口外溢的现象越来越明显，以北京为核心的河北，以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等地都是接收涌往北京和上海再溢出来的人口的重要地区。而农村的城镇化也将给农民就近就业创造条件。在这些趋势背后，是整个房地产供求格局更加平衡，三、四线城市房价暴跌的基因，一线城市供不应求房价暴涨的基因都会得到削弱，将会把当前的房价挤掉更多“水分”。

今年卖地收入或降至4万亿以下

今年1至4月，房企土地购置面积同比下降32.7%，房地产开发投资额增速仅为6.0%，均创下2009年6月以来的新低。同时，1至4月的房屋新开工面积同比下降17.3%，持续处于去年以来的下降区间。

据《21世纪网》消息，土地市场拐点来临，2015年地方政府的“卖地”收入很大概率会降至4万亿以下。

今年，土地市场的主力买家都在悄悄离场。无论是开发商还是地方融资平台，购地意愿都不强。中共各地政府的土地出让金收入已经步入下行通道。多位房地产业、金融业及研究人士均表示，持续多年的“土地财政”和“土地红利”已不可持续。

财政数据显示，1至4月累计，地方本级政府性基金预算收入10,444亿元，下降37%，同口径下降33.3%，主要是国有土地使用权出让收入9,016亿元，同比减少5,572亿元，下降38.2%。

当前，大陆楼市已被“刚需”占据，投资需求几乎完全被撇除。25至35岁人群成为购房主力，90后成为中坚力量。但90后的数量，比80后已大幅减少；而00后，又比90后大幅减少。

一方面盖了太多房子，一方面需求又大幅减少，中国房地产市场不得不进入了一个下降通道，卖方市场被买方市场取代。造成土地、房子卖不出去。

什么是人口红利

维基百科：在经济学上，人口红利（英语：Demographic dividend）是指因为劳动人口在总人口中的比例上升，所伴随的经济成长效应。它通常发生在人口过渡时期（Demographic transition）的晚期，此时因为生育率下降，使得受抚养的青幼年人口减少。当人口负担系数小于或等于50%，此时称为人口机会窗口期。

责任编辑：李晓清

2015-08-23 08:53:10