对房产税的分析

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房产税这个东西。我想我应该是论坛上真正看清楚房产税的第一人。不过以前倒一直没认真写过。


  说这个,先说几个概念。


  A。有人说我是朝廷万能论。但这么说的人,一不了解中国现代史,二不明白我指的万能是啥意思。我说的万能是指朝廷啥政策都敢出,就没有八旗老爷不敢出的政策。人家八旗老爷敢与天地人斗,敢放言打个蘑菇战,全国人死一半。你觉得你等蝼蚁一样的存在,八旗老爷放在眼里吗?


  所以,从出政策的角度,八旗老爷是啥都敢出的,是万能的。但出了之后,政策效果就是有成有败了,不是万能的了。举个例子。人民公社。上台之前,广大屁民因为分田分地而选择了八旗老爷。结果分田分地才几年,地在手里还没捂热呢。人家八旗老爷就敢把全国屁民的土地都收走了。这个就是敢,就是万能。


  而最后人民公社失败了。证明政策的效果不是万能的。但是,转了一圈后,农民的土地变成租的了。只有使用权,没有所有权。你能咋地。

  现在八旗老爷又在审批“土地改革”方案了。为了土地,屁民已经被八旗老爷正面、反面干了好几回了。你能咋地?


  B。八旗朝廷抢劫能力无限大(理论上)。


  八旗老爷才上台两年,就枪毙了300万地主。别说钱,连命的没有了。所以纯粹从理论上来讲,八旗老爷的抢劫能力无限大。曾cheng杰之类的人实际上可不少。证明目前八旗老爷的抢劫能力仍然可以达到100%。


  从人民币国际化来讲。八旗老爷现在有两大特点:


  一个是手提印钞机,钞票几乎属于无限,想要多少印多少。二是八旗老爷这些年一直玩投资拉动增长,所以产能极度过剩。近似地可以认为目前八旗老爷处于钞票无限、产能无限的状态。然而为啥手提**的八旗老爷要拼命去外国打怪,为啥不在国内打怪呢?大家先想想。


  我再补充一点。无数崩溃论叫嚣的啥外汇出逃,人民币崩盘,通缩之类的,基本上被“MLF、SLF、PSL”解决了。人家现在已经开始印钞和外汇储备脱锚了。崩个屁呀。


  还有外媒和天涯梦遗者一直叫嚣的啥地方债务危机,违约,引发银行破产,金融崩盘等等的一套龙服务。


  我粗略算了下,新皇目前的口号:一路一带要60万亿,城镇化要40万亿,京津翼一体化要40万亿,在加上国内的其它投资(如铁路、西部大开发等),满世界的投资(例如借钱给别人修高铁的)。


  粗略一算,新皇在未来八年任期内的投资预期是200万亿吧。地方朝廷债是多少,是20万亿,年底突击花钱4万亿。你觉得新皇会在乎这20亿的债吗?这20亿的债还不够新皇投资一年的。屁都不是,还危机。危个屁呀。


  C。屁民的出血能力有限,屁民的剩余价值有限。


  先简单定义几个关键点。虽然不精确,但超级实用。


  (1.)贫困线。


  如果你全家的收入,只够你全家基本的,省吃俭用的衣食住行四样,再加上够教小孩的学费。这个就叫贫困线。社团老大曾经在外国坦言,目前后清屁民生活在贫困线以下的还有2亿人。


  (2.)血线。


  这个简单,够全家人吃饭的钱,就是血线。越过了血线,基本上就是王朝末期了。史书上太多了。


  (3.)剩余价值。


  你全家人在贫困线以上的钱,就是朝廷眼中的剩余价值。就是说,满足了你全家基本的,省吃俭用的衣食住行、学费。剩下的钱。就是朝廷可以盘剥的对象。


  就买一套房来讲,如果是你是有效刚需,基本上一套房抢劫了你全家未来20年(30年)的剩余价值。更准确地说,是抢劫了你夫妻双方父母两家过去几十年的剩余价值,再加上你全家未来20年的剩余价值。


  3.房产税到底会不会出。


  我说的是房产税是指广东那种要成为地方主要税种,成为地方支柱税源的那种房产税。不是上海和重庆那种出了等于没出的房产税。


  我们先来算经济账。


  以2013年为例。当年全国商品房市值大约是120万亿,而当年卖地收入大约是4.1万亿。如果要让房地产税成为地方主要税种。


  A。先说第一种征法:全面普征,然后年税率定在3%。这样才能保证每年从现有的房子中征出4万亿的税来。


  很显然,3%这个税率太高了。如果是每套房都征房价市值的3%,估计很多已经买房的屁民都出不起这个血。


  例如一个贷款买房的屁民。总价100万的房,贷款七成,20年等额本息,每年要还本付息6.2万。现在如果向他每年再征3%。他每年就需要再交3万。就相当于他的按揭压力直接加大了50%。如果他的剩余价值不能一下子猛增50%,他根本就交不起这个税。


  而关于剩余价值,过去十几年,屁民的剩余价值是越来越少的。而未来十几年,屁民的剩余价值更是会越来越少。我这个话可是一点水都没掺。请大家去查最正宗的捅妓局数据。


  每年八旗朝廷的财政收入增长速度都是远远超过GDP的,基本上过去十几年,GDP是一位数增长,而财政收入是2位数增长。这意味着什么,意味着朝廷的收入占据GDP的份额每年都在扩大。而屁民收入占GDP的份额每年都在缩小。

  具体到每个屁民,你可以拿2000年和2010年的官方捅妓局数据去算,每个城镇屁民占GDP的比值,已经下降了40%。就是说,GDP这个蛋糕是在不断做大的。所以全国屁民表面上收入还是在增加的。但你实际分到的GDP份额是每年都在缩小的。这也是朝廷每年都死命做大GDP的原因所在。朝廷抢劫比例本来就是越来越高的。再不做大GDP,广大屁民就会迅速奔着“贫困线”去了。甚至会奔着“血线”去了。这和八旗的稳定大业有冲突。就是说,八旗老爷的抢劫能力是有能力出这个全国普征,每年3%的房产税的。但如果真出了,估计一半的屁民都交不起。现在买房的屁民,基本上属于三家人砸锅卖铁,把未来20年都填进去的家庭。至于有钱的家庭。后面我还要说。


  B。第二种征法,全面普征,然后年税率定在1%。这个1%比较温和。但是,如果定在1%,全国的房子全收完了,也只能收上来1万亿左右的税。这点钱。恐怕不能算是主体税种,无法成为支柱税源了。


  C。第三种征法,一套房免税。二套房起征。我们假设要征税的全部房屋占全国房子的50%。那么起码要把税率定在6%,一年6%,这也太骇人听闻了吧。你这不是逼着有钱人赶紧通过地下钱庄跑路吗?美国房产税有免税面积,每年税率0.8~3%。


  E。上面全部是算的经济账。光从经济上来讲,想要中国的房地产担负地方主体税种,成为地方支柱税源,就已经是一个梦了。不是八旗老爷抢劫能力不够,不是屁民不想乖乖的交税,而是屁民出血能力根本就不够了。


  接着再算政治账。如果全国普征,毫无疑问,很多屁民都交不起税。为了维护税法的尊严,法院出令,收房子吧。肯定是全国骚燃。这明显和我大清的维稳政策相抵触。


  如果是只征多套房的人的说。多套房的人只有两种:要么是官,要么是商。征官的话。本来现在队伍都不好带了。本来朝廷就在想方设法给八旗旗丁加工资(请去仔细阅读八旗工资改革等意见)。这个肯定和我大清的稳定大业相抵触。征商的话,商人不会跑吗?现在还没征呢,能跑的就已经跑了。跑的可不是李大爷一个人。


  就是说,从政治账来讲,收这个每年4万亿的房产税,肯定是和我大清的稳定大业相冲突的。从经济账到政治账。都注定了。房产税成为地方主体税种,支柱税源,只能是一个梦。


  广东的房地产税肯定是一个真正的实验版房产税。重庆和上海的房产税几乎就等于没征。而广东的方案,明显表明八旗老爷是真心想要探索出一条路,想让房产税成为地方主力税种的。我以前说过,有些政策,是八旗老爷从上到下,真心想做。但最后结果是失败。为什么?因为这个政策本身就是错的。

  而房产税肯定也会是这样一种结局。另外废话一句。上面的房产税必不出,是指目前广东版的房产税绝无可能在全国推行。房产税绝无可能成为地方的主力税种和支柱税源。而且广东的房产税实验必败。请大家拭目以待。


  三、朝廷到底会出什么政策。


  我基本上把主要的分步棋路都分析完了。现在来复盘,从总体来看,将来房地产政策到底会怎么走。


  我说过我肯定有自己的观点,不会模棱两可。我的结论就是上面三点:


  一年之内七折房贷必落地。


  两年之内首付二成必出。


  真实版房产税必不出。


  如果我直接提出上面的观点,估计大家直接就会以为我弱智了。现在我已经将前前后后的原因分析完了。大家可以相互探讨下。


  我再补一点理论分析。大家仔细回顾一下这十几年的房地产政策,从防止房价过快上涨,到促进房地产健康增长,到促进房地产健康发展。从这里面,我们可以看到一个核心思想,就是:稳定。


  不管是经济上还是政治上,后清只要是在涉及面广的经济或政治问题上,第一个核心思想就是稳定。至于为啥不稳定,为啥维稳经费超过军费。自己去脑补,说了删帖封号。


  房地产可以说是中国涉及面最广的一个经济问题。光上下游涉及到的行业就是几十个。所以,八旗老爷处理房地产政策时,第一个要求:就是稳定。


  啥叫稳定,涨的时候不能涨太快了,跌的时候不能跌太快了。


  例如2008年,很多地方实际上是跌了三成的。结果,当年八旗老爷直接印了全年GDP三成的钞票来救市。世界第一。


现在房地产明明处于跌势。那么为了维持房地产的稳定落地,或者说为了拖住房地产让其不快速下滑。政策肯定是:


  先房贷利率七折,吸引有首付的有效刚需入场。(这个落地过程中,多半会动用PSL。)


  然后首付两成、一成、零首付。(这个过程中,多半会搞MBS。)


  朋友们一定会问,再然后呢?


  我告诉你,再然后就没了。


  因为八旗老爷知道,你口袋里已经没钱了,他想抢也抢不到钱了。经过这一轮16年的房地产洗劫,有效刚需已经全家人变房奴了,二十年都翻不了身。他还怎么抢。


  而且我再告诉你一句,八旗皇帝根本就没在乎那每年4万亿的卖地钱。八旗皇帝正在左手提印钞机,右手拎着9亿奴工,玩200万亿的雄心勃勃大游戏。


  真正在乎那4万亿的只有地方上苦哈哈的分舵人员。(为啥我说苦哈哈,请去研究分税制。)


  还有在乎房地产的就是我等这些更苦哈哈的刚需了。


  现在新皇已经放出两个大招了:人民币国际化,土地改革。这两大招的配合是为了去亚非拉打怪的。


  房地产政策,并不是新皇的重点政策。大家understand?


回到大家最关心的问题。未来房价到底怎么走?


  我觉得要想明白这个问题。就要先想清楚了。为毛中国房价跌了半年了?
  大家会发现,所有神奇的拐点都发生在2014年4月份。


  仔细分析下影响房价的主要因素。想下到底是啥神奇的因素让中国房价忽然掉头向下了。


  1.印钞。


  大家去查一下,就会发现。2014年上半年,M2增速基本上维持在15%,比2013年还有高。但为毛从4月份起,房价已经连跌了6个月了。而下半年印钞实际更疯狂。


  “2014年7月,公开报道称央行对国开行发放3年期1万亿元的抵押补充贷款(PSL),双方均未有正式表态;9月,央行通过SLF向五大银行投放了5000亿元流动性,各方未有正式表态;10月,市场再传央行将通过SLF向多家股份制银行放水2000亿元,各方同样没有公开证实。”

  所以,前面一直抱着印钞,房价就一定要涨的同学,请仔细去看看事实。事实是在打你的脸的。如果你不虚心接受事实。那么真的就和傻逼没啥区别了。


  抱歉我说粗话了。但我不知道在我举的上面的事实面前,我怎么去和脑袋进水的人讲下面很简单的道理:


  印钞导致房价上涨,必须是印的钞往房地产里流,才会导致房价上涨。如果是印的钞没往房地产里流,房价就不会上涨。


  而上半年房地产固定投资增速是六年来的最低点。印的钞根本就没往房地产里流。咋涨?


  上述印钞事实证明,今年4月份开始的房价下跌,和印钞无关。


  还有那位信誓旦旦称既然未来是通胀,房价就必涨的同学。我给你科普一下:


  中国2011年最新的CPI权重中,居住支出占17.82%。


  CPI居住支出:主要包括房租、建筑及装修材料、物业及维护费用、水电费等四部分。


  CPI和房价有毛的关系?


  谁跟你说的CPI涨,房价就必涨?你师母教你的?


  如果是恶性通胀,你他妈地连饭都吃不饱,连房租都付不起,你还有钱去买房?你脑子进水了?


  按你的逻辑,一通胀房价就涨,那岂不是恶性通胀时,房价比一般通胀时涨的还欢?


2.城镇化增速。


  我先不说每年进城的1000万劳动力是不是有效刚需。2014年的城镇化增速和2013年相比。根本就没有大的变化。农村人的首选仍然是进场打工,大学生的首选仍然是往大城市挤。


  就是说,城镇化的趋势和增速并没有发生啥大的变化。


  这证明,今年4月份开始的房价下跌,和城镇化率无关。


  3.有效刚需。


  在房地产市场上,主要有两种人在支撑房价。一种人是有效刚需,一种人是投资者。正是因为有两种人,夹缠不清。导致很多人分不清这个市场到底是咋样的了。因为有效刚需和投资者的比例很难有数据。(一般是售房部手中才有。但他们那里都是零星的数据。)


  事实上这个也很简单,我们先假设房地产市场中,这两种人都是各占50%,然后把房地产市场分成两个市场来看。


  有效刚需简单来说,就是攒够了首付的人。我一直就说,真正攒够了首付的人,100个有99个都被忽悠进去买房了。能坚定不移地持币观望的,100个里面只有1个。如果同意我这个观点,我们就可以看到。有效刚需对房价的影响事实上是很小的。


  为什么呢?因为有效刚需是进城人员的成功者,他们占全部进城人员的比例是变化不大的。不管他是打工中的佼佼者,还是创业的成功者。我们可以想象,在中国目前的大环境下。每年产生的成功人数基本上会是一个比较固定的比例。具体来说,2014年产生的有效刚需(攒够了首付的人)人数,应该和2013年相差不大。


  上述分析证明,今年4月份开始的房价下跌,和有效刚需无关。


4.投资者。


  我一直认为,中国的楼市,一直就是一个投机市场。仔细看这十几年的房价走势。完全符合投机市场的一切特征。


  房地产投资,基本上十几年来,都是中国有钱人的投资首选。然而,今年的一、二、三季度。房地产投资迅速从有钱人的选择中持续下降,变成了2、3、4名。并有史以来第一次被有钱人逐出了投资选项的前三名。


  《央行储蓄问卷调查报告》:


  2013年一季度:居民偏爱的前三位投资方式依次为“基金及理财产品”“房地产投资”和“购买债券”,选择这三种投资方式的居民占比分别为25.9%、19.9%和14.6%。


  2014年一季度:“基金及理财产品”、“房地产投资”和“购买债券”,选择这三种投资方式的居民占比分别为31.8%、16.2%和13.7%。


  2014年二季度:居民偏爱的前三位投资方式依次为:“基金及理财产品”、“购买债券”和“房地产投资”,选择这三种投资方式的居民占比分别为30.9%、16.4%和14%。


  2014年三季度:居民偏爱的前三位投资方式依次为:基金及理财产品”、债券”和“实业”,选择这三种投资方式的居民占比分别为:31.3%、16.6%和13.1%。


  房地产行业首次被逐出居民偏爱的前三位投资方式,并被“投资实业”所替代。


  综上所述,2014年,
  中国的印钞没有变、
  中国的城镇化增速没有变、
  中国的刚需生成速度没有变、


  变的只有一样:投资者。投资者跑了,投资者已经不再看好房地产了。
  这才是中国今年房价下跌的根本原因。大家understand?


  为什么我说2014年4月,是中国二三四五线城市房价的十年大顶。因为现在历史的大势已经很明显了。中国房地产这个市场已经走到了尽头。这种历史大势,真的需要悟性才能懂的。


5.历史大势!


  大家想想李嘉-诚李大爷这几年的作为。回过头来看。大家可以想想,李大爷到底有多么精明。李大爷这种完全是看清了历史大势的人。甚至是创造历史大势的人。回头看看今天中国的楼市、伦敦的楼市、HK的雨伞。连成一串来看。你就会发现李大爷到底有多英明了。现在李大爷在干嘛?


  “2014年七月:李嘉-诚旗下和黄获批在伦敦发展涉及达10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目。


  在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧所在地特福德,发展包括3500个住宅单位的多层大厦,以及写字楼、商店、餐厅及酒店”


  上面我说投资者跑了,跑哪里去了?


  我们将投资者分成两种,一种是大投资者,为了叙述简单,能出国投资的,都算大投资者。只能在国内窝着的。都算小投资者。


  大投资者在干嘛。李大爷就是大投资者的头一号。而国内的官家房企,基本上已经全跟李大爷学了。去纽约修楼的有,去伦敦修楼的有,去悉尼修楼的有。为嘛?因为中国的真正的有钱人,已经涌到涌到伦敦、悉尼、纽约去炒房去了。而且几个月就把伦敦、悉尼的房价炒高了10%。大客户都走了。官家房企还不赶紧紧跟着客户出去。连碧桂园都去菲律宾修楼了。哈哈哈。


  而国内的小投资者只能窝在国内买买理财、国库券,想抗抗通胀。不管是大投资者,还是小投资者。都已经放弃中国楼市了。在这种大势下,你觉得这个楼市还能涨吗?


  上面只是楼市的大势。下面我说说后清这个国家的大势。


  后清的大势是什么?


  八旗新皇一手提印钞机(MLF、SLF、PSL),冥币钞票几乎属于无限,想要多少印多少。一手提九亿奴工,而且这些年一直玩投资拉动增长,所以产能极度过剩。近似地可以认为目前八旗处于钞票无限、产能无限的状态。


但这种畸形的状态反而类似于西方经济学的经济危机。虽然严格来说两者的成因有着本质的区别。但结果很相似,就先借用这个概念吧。目前的问题是,八旗新皇钞票无限,产能无限,但八旗九亿奴工被抢劫的快接近贫困线了。剩余价值基本上全被抢完了。而且这九亿奴工还要养2亿老人,2亿小孩。共13亿的汉民消费极度萎缩。


  (另外,美元党们。请去查下银行数据。现在人民币私人储蓄余额是45万亿。其中有80%掌握在8%的家庭中。你们天天讲换美元。你的家产达到了500万了吗?如果没有,你就在那剩下的92%的人群。你的存款到底有几个子。12.5亿屁民,在银行的总存款才9万亿。平均下来每人1万都不到。你到底能换多少美元呀。你不会平时拿着美元去买盒饭吧?)


  而7000万八旗马仔,要不就是早把冥币换成米钞汇出国了,要不然就是经常把成吨的冥币码在家里看着玩。于是八旗马仔的消费也是大大萎缩。


  一方面极度的产能过剩,一方面极度的消费萎缩。典型的经济泡沫,经济危机。


  新皇咋办?
  想办法搞活经济吗?
  NO、NO、NO。


  如此思维的同学都是图样图森破呀。你太不明白社团是该怎样混的了。

  新皇上台后,先是拳打脚踢,把谋反的西平王和九阿哥先圈了。然后新皇又扮武松,把西平王和九阿哥手下的干将全指定为大老虎。然后撂倒了一圈大老虎。终于,基本上这两派系的虎子猴孙都打完了。于是,位置坐稳了。新皇发大招了,而且,一发两大招:


  “人民币国家化”和“土地改革”。


  人民币国家化的目的就是输出泡沫,消化过剩产能。因为殖民地时期,大英帝国就是这么干的。以前的新罗马帝国美国,也是这么干的,全世界输出美元。


  现在八旗新皇一手提印钞机,一手提九亿奴工。也想这么干。


  干不干得成先不说。实在是因为养家糊口太忙。没精力写了。只想告诉大家一句,新皇的200万亿复兴计划是真的要投的。不是逗你玩的。


  我们可以想象一下,假设干成了。会出现一个神马结局。


  就算全部干成了。人民币也不可能真正国际化,而是会成为一种“亚非拉通用货币”:冥币。


  人民币国际化成功,必然会消耗国内过剩产能。于是13亿屁民继续享受高物价的生活。如果人民币国际化失败,13亿屁民将更加悲催,超印的冥币将会全部回流,屁民买单。因为亚非拉兄弟如果都不认冥币了,还是得13亿汉民来认。


祈祷新皇未来八年事事顺利。祈祷亚非拉兄弟乖乖接受冥币。要不然印到亚非拉的上百万亿冥币,就只有13亿汉民抗了。


  “土地改革”


  这个实在是太狠了。大家去读《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。


  郭嘉将大力扶持规模化种植。靠人力种植的农户,先不说你的成本远远高于人家。光人家每亩领到的补贴,就够秒杀你了。想在农村再给自己的后世子孙留一块地,将会很难。但真正聪明的人肯定会想法设法留在这块土地。


  60年一轮回。60年前,农民们跟着八旗社团抢钱抢木耳。60年后,八旗老爷要将抢回的土地回收了。


  回收土地。事关八旗老爷的稳定大业。因为八旗老爷要大种转-基粮食。而粮食,就是血线。八旗会迅速将大面积的平原土地抓在手里的。这样粮食就稳了。


  另一方面。强哥一直想将农村还剩余的15~50岁的2.2亿壮年农村劳动力赶1亿人进城去。为毛?


  2013年,城镇居民人均可支配收入26955元,农村居民人均纯收入8896元。大家想想,到底是城里的奴工为八旗老爷创造的剩余价值大,还是地里刨食的农民为八旗老爷创造的剩余价值大。自己去悟吧。


  最后闲聊几句。


  事实上新皇一直想降低实际资金成本。因为新皇后面还有200万亿的投资要搞。不想利息压力太大。这个就是大势。


  而房贷七折,就是这个大势的一部分。而且反对房贷七折落地的朋友也有说过的。(基准利息)降了,房贷就(事实上)七折了。


  另外,劝大家不要担心养老问题。雾-霾起码可以将人的平均寿命降低五年。所以很多人活不到65的。不用担心养老问题了。


  一线的房价,我说是奇点。为嘛?因为你根本就不会估计到一线到底会出啥政策。就象在房市冷淡的11月,一线还在疯狂出地王呢。


  我引用万科总裁毛大庆的观点劝一下对一线充满信心的朋友。毛大庆今年四月说,北京的房价五万一平就是一个顶。因为如果超过这个数,宁愿去伦敦买房了。但他分析完了后,又总结了一句:北京的房价我是真心看不懂。他为啥即讲清楚了自己的结论,又说自己看不懂。大家想想吧。



网载 2015-08-18 09:01:16

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