房地产垂而不死的原因何在？

簡體傳統

把中国房地产问题单纯作为一个经济问题来研究，得出的结论却是与现实大相径庭。如房地产早已远远地供大于求，按照经济学的供求原理是房价必降，供大于求的商品必定会降价，然而供远大于求的商品流房价偏偏高位不降，而且一直在谋求反弹。又如房地产本来已经是一个必须崩溃的产业，然而却能垂而不死，照样理直气壮地生产经营，天价〝地王〞照样如雨后春笋铺天盖地往外冒。再如房地产业已经成为结构调整需要压制的突出部分，但实际情况是各种救市手段层出不穷。之所以从经济的角度研究房产问题必定会失败，失败就失败在研究的开端把房地产的仅仅作为经济问题来研究，错在基本的定位上面。殊不知在特殊的中国或者说中国特色之中，经济从来就不是经济，政治亦不是经济的集中表面，相反经济却是政治外化的普遍表现，是政治的延伸。

因此中国能解剖经济问题的〝经济学〞，不是单纯的经济规律支撑的真正意义上的经济学，而是基于政治的经济学-〝政治经济学〞。看中国包括房地产业在内的经济生活，甚至包括一切社会生活，更甚至是包括宗教信仰在内的虚幻问题，不从政治出发是找不到庙门的。中国只有一个体制，政治体制。其余的诸如经济、社会、文化、科技、体育、管理等社会生活的方方面面，都是政治体制的延伸，或者说外化。

最近关于中国房地产的走向判断有两种非常锐耳的声音：一是房价会大涨或明显上涨，产业复苏，股票市场房地产板块上扬；二是房地产供大于求鬼城林立房价必定大跌，股票市场房地产板块看衰。这两种判断都太极端了，都没有把握住中国房地产业真实的脉博。个人浅见是，中国房地产业从来不是一个资源如何优化配置的经济问题，而是一个利益争夺的政治问题，因而在经济层面已经宣告破产却在政治层面不能破产，因而中国房地产呈现出垂而不死的奇迹并不奇怪。然而经济规律的作用是不会消失的，它又注定了垂而不死的房地产，尽管不会迅速崩盘，然而必然逃不风光不再，必定下滑的命运。

很多人自觉不自觉地把房地产看成单纯的经济问题，这是思想太单纯了。中国房地产问题从来不是一个单纯的经济问题，而是一个不折不扣的主要体现利益分割的政治问题，因此仅从经济的角度，是看不清中国房地产的本来面目的。

在前十来年的房地产暴利时代，房地产业的疯狂发展的技术条件是垄断性商业模式的设计，而政治条件则是政府的土地财政和相关既得利益的利益追求和实现-财政利益和官员利益。涉及政府利益和官员利益的问题，是社会利益分割最利害攸关的部分，因此是最生动最直接最具体的政治问题。而今天房地产疯狂时代过去了，6亿平米（有人说是10平米以上）的空置楼盘导致了鬼城林立，房地产从经济层面看已经破产了，崩盘了，但如果任这个破产崩盘出现，必然会引起天文数字的房地产金融链条碎裂，必定会引发强烈的经济危机，引发严重的社会动荡。而在中国，任何引起社会不安的问题，任何涉及政府核心利益如严重影响财政收入的问题等等，都是政治问题。

无论中国房地产的问题是怎样引起的，都无法避免今天已经变成极为棘手的政治问题这个事实。从这个意义上讲，中国房地产是一个起因于经济的特殊的政治问题。有人这样形容中国房地产：风光的前十年支撑了当期政府的豪华、挥霍与任意透支，倒霉的今天却给现任政府留下了永远擦不干净的屁股、还不清的债和结构低劣混乱的经济烂摊子。十足的前人拉屎，后人擦屁股；前人设套，后人解套。没想到初衷是发展经济的房地产业，今天变成了极为无奈加棘手的政治问题。

中国房地产垂而不死有两个重要非经济原因：

一是为了保持社会基本稳定，防止社会动荡，不能让房地产崩盘。对中国房地产这个丑恶残忍无道的垂死产业，政府却不能任它按照经济规矩崩盘，不是不想让其崩盘，而是崩不得盘，崩了后就会社会动荡，天下大乱。中国哲学是存在哲学，稳定是最大的政治，稳定大于一切，什么道不道理，什么规律不规律，在稳定面前统统是次要的，紧急关头可以说是微不足道的。为了社会稳定，就一定不要让房地产迅速崩盘。

二是土地财政的依赖性是长进骨头里的，房地产不能崩盘。在所有的落后社会，或者说超经济强制的社会，亦或说政府主导经济的社会，经济的主要功能都不在于资源优化配置和发挥社会创造力，而在于吃资源饭和强制分配。简言之，权力从来不具备创造价值的功能，但却有左右社会财富分配的绝对神力。支撑中国前几十年经济高增长的支点有三：一为西方科技文明的传播的阳光普照，天上掉下馅饼，国人可以轻易站在巨人的肩上，利用文明国家的科学技术成就来发展自己，即所谓的后发优势；二是巨大的矿产资源、土地资源、环境资源的严重消耗和浪费；三是劳动阶级的劳动贡献。而在一般的经济学原理中，经济的创造力在于生产力要素特别是个人素质的培育和发挥，在于市场公平竞争规则的激励。然而在我们这种权力经济部落，市场本质上却是被权利压抑着的，是被权力牵着鼻子走的，是低三下四的，而且在中华传统文化中，对个人个性的发展一直是持排斥态度的，个人的手脚一直是被无数看得见的看不见的绳子捆绑着的，因此表现经济财富源头活水的个人发挥与市场激励，事实上都是被压制抑制的。任何经济社会，如果失去了个人解放与市场健康这两个条件，就失去了创造财富的源头活水，这种社会的经济发展只能依靠消耗资源，吃资源饭、环境饭、人心饭。

从今天的情况看，虽然我们口头上走了几十年市场经济道路，但由于权力社会的本质没有变，人力与市场一直被权力压制着，个人素质发挥和市场规则激励缺乏必要的制度条件，仍处于艰难无奈的蹉跎熬日子之中，我们的经济没有充分有效的源头活水，整个社会经济包括政府财政，不得不主要靠资源环境人心的消耗来维持。然而资源限制亮红灯了，各种社会矛盾突出已经不能再做牺牲人心民心获利的事了，于是土地便成了政府财政的主要来源。今后相当一段时期，在人性解放和市场活力不能形成强大的经济增长源头活水之前，土地一定是财政的大动脉，甚至说是命根子。因此可以预见，现行土地制度、土地垄断、土地政策、土地财政一定会坚持相当一段时期。房地产崩盘了，土地财政就空了，政府就没有饭吃了。这是涉及政府能否维持运转的问题-不折不扣的政治问题了。因此从政治角度看，能让房地产崩盘吗？

基于上述理由，政府一定不会让经济上走到了尽头的房地产崩盘的。按经济规律应该破产崩盘的房地产，按政治要求一定不能让它崩盘破产。但房地产供过于求鬼城林立的事实，政府不能改变。于是采取一切可以采取的手段来拯救房地产，并在过程中实现土地财政，就成了政府对房地产业不得不采取的基本态度。这个态度不是建立在道理上的，而是建立在现实上的。

近期政府出台了包括解除限购、降首付、降利息、放宽公积金限制、购房上户口、社会福利和购房挂钩、政府补贴购房者、政府直接购买商品房、房贷实行优惠等等救市稳市措施，虽然也引起了房价的些许波动，但起不了波澜了。房地产市场出现了房价高位不下，然而有价无市，成交额低迷不振的怪现象。

围绕中国房地产业的本质和具体实际，个人有些相关的判断：

一是中国房地产不是经济问题而是政治问题。通过上面的阐述可以知道，房地产涉及稳定，直接关系到政府利益（土地财政），本质上是政治问题而非经济问题。因此判断研究分析中国房地产首先需要依据的基本原理是政治要求，其次才谈得上经济规律。基于此，要从股市走向上，房价波动上，供求关系上给中国房地产把脉，是一定得不到答案的。只能是先从政治上下刀解剖，再一层一层地往里面剥，藉助经济规律往后看，才能得到全面的解析。

二是中国房地产的春天已经过去，步入超经济强制强撑的软着陆时期，必将垂而不死地拖时间，直到市场归位。

三是盼望房价特别是一、二线城市房价会大涨，是不可能的。因此不要把在大中城市倒房再当成投机机会。三、四线城市房价大涨，更是不可能，在三四线城市倒房投资，是走死路。

四是盼望房价大跌亦是天方夜谭。因为整体上土地财政一定不会短时期消失，政府仍然要千方百计地向泥巴要钱，房价垮了土地财政就没根了。可能吗。当然，房价迫于市场经济规则，会一定程度地下降，但不可能太快。下跌的速度，一、二、三、四线城市排列，呈由低到高趋势。一二线城市的房价，会有下跌，但不会太明显。三四线城市稍微明显一些，但不会崩盘。

五是小产权房只要是出于居住的需要而非商品性着眼，仍然不会被全盘否定，而且随着时间的延续其居住的合法性（不是商品化的合法性）一定会逐步增加，因为数量不少的小产权房，已经成为大量无商品房者相依为命的窝。因此小产权房只要不从商品房方面去转化，是有其存在理由的。不要对小产权房完全失去信心。在中国，法不责众，存在久了自然是法。

六是去城市化将会成为一种新的生活方式。随着现代化的政治、经济的向前推动和发展，现代化氛围的逐渐形成会淡漠的中心色彩，大量城市病的爆发、城市空气的恶化、城市污染的漫延会使一些人对城市产生厌恶感，从而向往农村田园。从某种意义上讲，当前中国城市的吸引力主要来源于人们对权威主义的无奈，而非真正的经济文化的吸引力。在一个键盘就可以联系全世界的互联网时代，城市的吸引力在迅速消退。去城市化、反城市化一定会成为不远的将来的生活趋势，这对以城市为中心的中国房地产业，一定是一个全面的、致命的打击。

七是谁也解决不了中国的房地产问题，这个问题可以说是一个依靠人的智慧和力量无法解决的问题。解决的办法只有一个，那就是如解决我们今天所希望解决的所有问题一样，只有留给时间去解决。中国有无数的问题，有些问题从我们刚变成人的老祖宗时代，民众就希望解决。然而到今天几千年了，我们仍然在面临着，也许到我们的孙子到了我们的年龄，也解决不了。也不知道带着问题生存，带着天理不容的问题生存，是否是我们炎黄子孙注定的命运。

从积极的方面看，解决中国房地产问题，或者说包括房地产在内的所有经济矛盾和突出问题，所依赖的一定不是经济本身，一定得从政治上挖根。这样一来，中国的发展，从而可持续发展，取决于政治体制的改革。而政治体制能否真正改革，不是任何学问能回答的。唯一具有解答资格的，只有历史。

后记：透过房地产看中国的经济生活，也许你会猛然发现，今天轰轰烈烈的经济生活表象后面的，不是财富的创造，而是利益的争夺；不是勤劳智慧在创造财富，而想一想今天在事业场上打拚生活的人们，有多少人在自己所学的专业工作，有多少人在不务正业，有多少人在做自己不擅长不愿做然而又不得不做的事，就可以理解今天经济的实质，到底是在创造财富还是在争夺利益。是各种力量在争夺利益。