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我曾多次说过，中国房地产危机的根源是银行危机。那么中国的银行危机又是从何而来的呢？2008年年底，我们的政府推动了“四万亿投资计划”，这四万亿元投下去，对中国经济造成了三方面的重大冲击。

第一，地方政府为了疯狂搞建设借了大量的钱，但是它们已经没有偿还本钱的能力，甚至连还利息都很吃力，所以中国的地方债危机可以说是一触即发。审计署2013年6月发布的报告称，我们36个地级市的负债总额高达3.85万亿元，这里面16个地级市（包括9个省会城市）的负债比例甚至超过了100%。什么叫负债比例超过100%？就是说这个城市已经资不抵债了，属于技术性的破产。那么如果审计署的这份报告取样准确，我们全国很有可能44%的地级市都存在资不抵债的情况。

第二，国企透过“四万亿投资计划”进行疯狂的扩张，使得经营效率大幅下滑。这就是为什么2012年中国股市前十大亏损企业统统是国企，而且总亏损达到了497亿元。所以我们的国资委在2012年10月的时候特别说，未来三到五年将是国企的严冬。

第三，民营企业遭到冲击，什么冲击？第一个冲击“国进民退”。政府推动“四万亿投资计划”是以国企为主导，结果民企的经营地盘被国企大幅度剥夺。第二个冲击是资金链断裂。因为我们的大型商业银行基本都会受政府意志的影响，所以在选择服务对象时会向国有企业倾斜，这就不可避免地导致民营企业在资金来源上的弱势地位。比如，2012年7月份浙江爆发民营企业资金链断裂的风潮，它的导火索就是2012年下半年建行从浙江的庄吉集团抽回资金2000万元，而庄吉和另外89家民企有交叉担保，直接导致了300亿元的资金链断裂。这之后就出现了，600家浙江民营企业联合上书浙江省政府要求资金宽限的事件。

这三个冲击又带来了银行危机，为什么？因为地方政府办的平台债公司、国企、民企恰恰是银行最重要的客户，如果它们三个同时出现了资金危机，那么银行还能独善其身吗？那是不可能的。这就是为什么2012年6月，16家上市银行中有10家的股价跌破了每股净值，而且在非银行类股票市盈率接近30倍时，银行股的市盈率只有5倍。这就是危机的前兆。那么到了2013年6月，我们的商业银行爆发了第一次“钱荒”，就是因为我前面讲的三大客户爆发危机很难还钱，银行资金出现了短缺，只有向其他银行拆借。最后发现其他行也没有钱了，于是6月20日的同业拆借利率暴涨到30%左右，相当于银行也开始借高利贷了。2013年12月17日，商业银行又爆发了第二次“钱荒”。那么在2013年年底，银行体系终于透露出了两大警告：银行的资金严重不足，很多股份制银行的资金成本达到了5%。

我想请问各位，如果你是银行的行长你怎么办？第一，你是不是希望资金能够迅速回流，所以对放款时间最长的贷款肯定是不想贷，因为资金回流太慢；第二，希望停止办理放款利息最低的贷款。哪一种贷款放款时间最长而利息最低？就是房贷、按揭。这就是为什么从2013年年底开始，中国70%的城市全面停止办理按揭，这加重了房地产的萧条情况。

到这里，我在之前所说的房地产危机就统统能够贯穿起来了。2014年1—8月，全国商品房销售额是41661亿元，同比下降8.9%，降幅比1—7月扩大0.7个百分点。那么这个下跌的情况只有在2008年短暂出现过，但是如此长时间的下跌还是前所未有的。到了2014年5月份，银行一看房产交易达不到预期，于是乎停止办理中小开发商的贷款，这个雪上加霜，最终导致楼市今天的萧条。

我曾经分析过各地纷纷松绑限购令这件事，这是各个地方政府挽救房地产，进而挽救地方财政的方法。但是取消限购就能救楼市吗？根据统计局公布的数据，从2014年开始，我们全国的商品房销售可以说是量价齐跌。2014年6月，我们的商品房销售面积和销售额与2013年同期相比，分别下降了6%和6.7%；到了8月份，多地都取消了限购，但是这两个数据和2013年同期相比竟然还是分别下降了8.3%和8.9%。请各位注意，统计局的数据相对保守，但如果连统计局都认同我们的房地产市场销售量价分别下降了8.3%和8.9%，你能不能想象实际状况的可怕呢？取消限购不仅没有提振楼市，反而出现房价持续下降的情况。这就应验了我前面所讲，这一波房地产萧条是因为银行危机所导致的。

房地产危机又会引发哪些其他危机？

首当其冲的就是地方财政危机。我给各位看一个数据，2014年8月份，全国财政收入同比增长6.1%，其中税收收入增长1.9%，可以说是几乎创下了历史的新低，可就是这个数字我相信都是有水分的。另外，2014年9月29日，大陆党媒刊登了《房地产低迷地方财政“空转”抬头》的报道，认为地方政府有用财政资金填补税收窟窿的嫌疑。怎么做的？地方政府动用财政资金借给企业，比如说100元钱，让他们拿这100元钱去交税，然后企业的税金又以税收形式缴回财政。这相当于同一笔钱空转一轮，以倒账虚增收入、虚列支出的方式，完成各方面的年度指标。文章还指出，2013年某市财政“空转”资金占它全部财政收入的比率达到了15%。更可怕的是，这一现象在中国的县级政府更为普遍和严重，“空转”资金占财政收入的比例很可能高达30%。

我们来做一个比较极端的研究，如果把2014年8月份财政收入中的“空转”资金去掉，那么我们当月的财政收入增幅就是-6%，是一个负增长。这对于地方政府来讲，压力是非常巨大的，我甚至都担忧很多地方政府会因此而发不出公职人员的薪水。而令我感到更加不安的是，我们巨额的地方债不要说还本，就连付息，地方政府可能都做不到。

我将全中国划分成六个板块，来和各位仔细分析一下目前的地方债情况。先说东北，以辽宁省为例，2014年1—8月份，全省公共财政收入同比增长2.4%，增速回落了4.6%，比年初预算增幅低了7.1%。财税收入增幅只有1.3%，比年初预算增幅低了10%。其中，房地产的税收自2014年2月份以来，已经连续七个月负增长。北部以内蒙古为例，2014年1—8月份，公共财政收入同比增长4.3%，增速回落了6.2%，其中税收负增长1.3%。最惨的是2014年头五个月，内蒙古的税收收入同比下降12.4%。中部以安徽省为例，2014年1—8月份，全省地方财政收入增长9.6%，增速回落9.2%。西部以新疆维吾尔自治区为例，2014年上半年的财政收入增长21.1%，增速上涨7.5%。告诉各位，这是因为前一年的基数低，实际的增长金额仅完成了预算的41%而已。西南以云南省为例，2014年1—7月份，云南省财政收入增长5.4%，增速回落13.9%。云南省财政厅厅长陈建国说：“由于经济下行、企业效益下滑、房地产市场降温等因素持续存在，加之我省特殊的产业结构和税源情况，完成全年财政收支任务将十分艰巨。”南部以最发达的广东省为例，2014年1—8月份，广东省的财政收入增长了13.85%，增速回落0.86%，财政收入增速呈逐月回落的趋势。其中，2014年1—7月份广东省财政收入增速分别为23.69%、19.23%、16.22%、14.32%、14.77%、15.27%和14.61%。

以上六个地方的财政数据都完全来自于各地区财政局，而且各位请注意，就是这个数据按照新华网的报道，我相信都是有相当的水分存在。而包含了水分的数据都如此糟糕，我们可以想象地方财政的真实困难程度。

我在前面说过，房地产市场低迷导致了地方政府的财政危机，怎么解决？还得从房地产上下手。于是我们就在2014年看到了二三线城市纷纷取消限购的通知，而且央行也采取货币手段刺激楼市，同时减轻地方政府的债务还本付息压力。

但是根据我在各地调研的情况，我们的二套房贷款不是那么容易获批的。为什么？根据央行的规定，如果你还清了第一套房的贷款，就可以申请以七折利率的形式贷到第二套房的贷款。那么在一些地方，当老百姓还完第一套房贷后，银行可能不会再给你贷款买第二套房。为什么？银行要确保自己的资本金用在回报更高、周期更短的地方，比如把钱贷给企业。所以，在央行新政出台后，我建议各位审慎借贷买第二套房，因为你很有可能碰到银行拿了你还完的钱用于其他渠道，而不会把钱再借贷给你的情况。至于地方财政会不会因为楼市持续低迷而难以为继，一些银行根本不会考虑这些。

最后，我给各位再梳理一下中国当前房地产市场萎靡不振的前因后果。首先，2008年11月颁布的“四万亿投资计划”埋下了一系列危机，使得参与其中的地方政府爆发了债务危机；其次，国企由于配合“四万亿投资计划”成为投资主体，且疯狂扩张，最终爆发了效率危机；第三，民营企业受到“国进民退”、资金链断裂两大危机影响。这些危机主体也都是商业银行的主要客户，银行又被拉下了水。所以我们看到，2012年6月，16只银行股中有10只股价跌破每股净值；2013年6月，商业银行爆发第一次“钱荒”，12月爆发第二次“钱荒”；2013年年底，银行资金出现不足，股份制银行资金成本高达5%。这些都是银行危机的警告。

银行怎么处理危机？停止办理房贷，从而催生了2014年开始的地产疲软风暴。到了2014年5月份，银行停止办理中小型开发商的贷款，给疲软的楼市雪上加霜。2014年5月24日，央行表态不救市，但是地方政府因为财政非常困难扛不住了，于是乎47个限购城市中有42个城市取消了限购。但2014年1—8月份，我们的房地产市场还是萎靡不振，大部分城市都出现量价齐跌的情况。到了8月份，全国财政收入仅增长6.1%，其中税收增长率只有1.9%，创下新低。这个时候中央政府坐不住了，于是乎央行在2014年9月30日宣布了更加利好于楼市的货币政策。这就是今天中国房地产市场一系列的问题之所在，坦白讲，我在2008年、2009年就在不同场合做过预测，但遗憾的是，我的担忧都成了现实。

那么我们现在应该怎么做？告诉各位，买住宅的时候千万注意，从今以后不要再关心房价是涨是跌，而是要看房子的性价比，性价比高的涨、性价比低的跌，这才是正常。未来房价可能呈现多样化的发展，同一个城市、同一个区、同一个街道也应该是有涨有跌，这才对。因此，我建议各位在买住宅时要尽量满足四个条件：第一，住宅是否具有本地的特色；第二，是否是学区房；第三，是否是地铁房，交通便利；第四，是否是刚需房。具备条件越多，这个房子就越抗压。所以我建议各位，以后选择房地产要像选股票、选产品一样，要做够大量的调研，长期思考，才能做出最佳的选择，因为房价有可能呈现多样化的发展。

郎咸平 2015-08-23 08:55:53