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文章来源：http://topic.eastmoney.com

2014年8月7日上午7：30-8：30，在2014博鳌房地产论坛正式会议开始前，前来参会的经济学家以及一些企业老总共聚“经济学家早餐会”，在分享美食的过程中将各自对行业现状的理解进行分享。

本次早餐会由笔夫主持，参加者有樊纲、巴曙松、蔡洪平、向松祚、沈建光、赵强、蒋卫平、陈启宗、任志强、刘晓光、潘军、黎明楷、单伟豹、吴振绵、周迪永、陈风杨、笔夫、陈诗涛。

笔夫：大家早上好！欢迎大家来参加今天的早餐会，其实就是吃饭聊天，但是说实在的，这是我见过的最高大上的早餐会，一边是中国最着名的老师们，这边是中国最成功的地产老总们。今天老师们和老总们的对话一定能够碰撞出激情四射的火花来。

当然老师们的学术很多，5分钟的时间里面，能够讲出什么来呢？就是把最鲜明的观点浓缩成一碗早餐上关于经济学最鲜美的鸡汤。各位老总们也有很多的经验，希望能够跟我们的经济学家偶尔PK一下，产生更多的思想火花。当然我也没有什么太多的主持，主要就是制定一个规则，主办方规定了每个人的发言时间，因为总体的时间只有一个小时，所以每个人可能是发言4分钟或者5分钟。

不管是老师们还是老总们，我是你们每个人的粉丝，所以每个人的待遇都是一样的，到时间的时候，我就会提醒，请各位见谅。首先有请宏观经济方面的专家樊纲老师讲讲。

樊纲：现在大家对房地产众说纷纭。这一届博鳌房地产论坛已经是第14届了，这14年来都在说房地产泡沫，今年开始这个泡沫终于开始有点破了，我认为这是好事。从经济学角度来讲，波动总是会发生的，好在这还属于软着陆，4年半之前搞的这些限购是非常强硬的行政措施，在这些措施的压力下，它总会发生一点调整，不调整是不现实的，当然还有其它的因素来抵消这些。所以我个人认为有些波动也是正常的，有必要的调整也是发展中的一个过程，而且业内也该调整了，优胜劣汰也该发生点了，阿猫阿狗弄块地，做的利润还非常高，这都不正常，这是发展中早期的一些现象，现在总得发生调整。

笔夫：樊老师可能还有更好的观点还没拿出来，待会儿还可以随时插话和发言。下面有请巴博士讲讲。

巴曙松：最近大家用得比较多的词就是拐点，大家都在谈论拐点，实际上拐点还是不一样，有的销售量出现拐点，有的可能新开工量出现拐点，有的说价格出现拐点，这几个方面差异是非常大的，并不是说它是同步出现的。

与成熟市场作对比，比如说日本，大家通常会说房价大跌了之后，房地产肯定一塌糊涂。实际上房价从高峰跌到现在差不多跌了一半，但是它的新开工量加上自建房，一直是稳中趋升的，它有可能价格出现拐点，但是供给量还在稳步上升。还有的比如像美国，它可能在70年代供给量就开始见顶回落，但价格一直稳步上升，一直到2006、2007年，经过这个危机，出现一轮新的情况

现在我们看到的这个拐点，到底是什么性质的拐点？从业界了解下来，我们认为去年的销售面积是11亿平方，这可能是一个拐点，但是不是需求就见顶了？也不一定；或者说价格就见顶了？也不一定。所以我的意思就是，大家谈拐点的时候要区分不同拐点的组成，才能把握这个行业的走势。

笔夫：博士讲的这点很重要，这次房地产论坛的主题就叫“处于下行通道中的房地产业”，这是很鲜明的，当然也很霸道的观点。像我们长期观察，对下行通道很敏感，什么叫下行通道呢？说一个东西进入下行通道的时候，就意味着不停地跌，没有可能回头，除非你破了这个通道。

巴曙松：上周报道还有日光盘，今天早上起来我看到说还有地王出现，这样的市场叫下行通道吗？

笔夫：巴博士刚才讲的是自己最近写的一篇文章的观点，谢谢巴博士。下面请农业银行首席经济学家向松祚老师发言。

向松祚：谢谢主持人，我倒是想听房地产企业家的观点。我不是房地产的专家，作为银行工作人员，我谈谈银行对房地产行业的印象，因为最近各大银行都开了半年的工作会议，除了农业银行以外，其它银行的半年工作会议的文件我也看了一下，基本上的感受就是，银行的风险压力不能说大，是非常大。主要是两个问题，一个是房地产，一个是产能过剩行业的兼并重组带来的坏账。

所以我概括了一下，现在工、农、中、建、交这些大银行对房地产的态度就是九个字：控总量，对总量是控制的。调结构，什么叫调结构呢？三四线城市基本上停贷，二线城市大体上都停贷了。一线城市还有一点，这是调结构。同时，监管部门包括国务院的领导也要求要把信贷从产能过剩行业转到新兴行业。以农业银行为例，上半年腾出了280亿的规模。第三是严管理，现在对房地产贷款管得非常死，权力上收，基本上每家银行都差不多，二三线城市的分行，甚至很多省分行都没这个权力，全部上收到总行。

那说明了一个什么问题呢？我认为房地产行业现在进入了一个负循环的周期。因为房地产本身是一个周期性很强的行业，以前是一个正周期。什么叫正周期呢？就是大家都觉得好，买房的人也觉得房价要涨，开发商也觉得要涨，政府也觉得要涨，所以银行疯狂地贷款，全国都是如此。现在从银行的数据来讲，我觉得已经进入一个负循环的周期，这些力量都是相互加强的，购房者在观望，现在卖地也有点难了。现在银行对房地产的掌握是这样的，有给你提供贷款的，但是封闭运行的，比如说你的房子卖到30%，还款要达到40%、50%，它有一个比例挂钩。现在银行也不愿意放款，开发商也感觉到有压力，所以进入到一个负的循环周期。

我今天为什么说特别想听房地产的各位掌门人讲呢？就是现在大家到底对房地产市场怎么看，这个事现在似乎谁也说不清楚，因为我觉得最终是由供求决定的，不管是限购、限贷还是政策，都是供求决定的，但是从我们银行的角度来看，房地产市场的供给是过剩的。所以总结来说，我们对房地产市场的判断是16个字：“产能过剩”，“市场分化”，从银行对待房地产的态度来看就知道分化得很厉害。“需求减弱”，从我们看这个数字，有些地方的刚需已经没有了，农民工进北京、进上海是有刚需，问题是这些刚需能转化成现实需求吗？他买得起吗？最后一个就是“回归正常”。从经济学基本的道理来讲，一个行业的增长速度、销售、利润不可能永远超越其它行业的增长速度，这是不对的。就像一个人一样，永远脑袋长，其他的部分都不协调，终究会出问题，所以最后一个是要回归正常。

笔夫：刚才向老师讲话的时候，房地产界最有名的任总已经没有心思吃早餐了，请任总批驳一下。

任志强：让他们先说吧。

笔夫：欢迎德意志银行的蔡总讲讲。

蔡洪平：我不是经济学家，但我觉得目前的状况是蛮正常的，一个行业过剩以后，做出一些调整，我们应该以正常的心态甚至怀着某种热情来看待这件事情。

我观察到有两个不对称的事，一个不对称是一线城市和二三线城市的状况不一样，所以不能把房地产认为到底是涨还是跌，不能一概而论。我们国家的房地产行业分化非常严重。上个礼拜我从北京坐高铁到上海，我看到路边有一片农田，后面全是高楼，这些楼全是空的，我直观感受那就是泡沫，那个地方是在沧州，这种地方绝对是有泡沫的。但是在一线城市不能这样讲，我认为这是第一个不对称。

第二个不对称是房地产交易的状况发生了变化，交易量小，说明人们对未来房地产无论是刚性需求还是投资需求的预期发生了不确定的判断。交易量的萎缩不是刚性需求的减少，很大一部分是人们对未来发展的价格预期持观望状态，当这个市场政策或者趋势发生根本转变的时候，要么跌要么涨，我认为交易量会上来。

总体来说我认为一线城市还是比较稳定的，一线城市的拐点还没有出现，交易量下来了，但是很多人在观望。

笔夫：接下来有请瑞穗证券亚洲公司的董事总经理沈建光先生发言。

沈建光：谢谢主持人，我的观点其实跟蔡先生比较接近，我在上海、北京的很多同学、朋友都在问我一个楼市拐点的问题，其实他们都是有改善性需求的，都想换房，所以改善性需求其实在现在非常大。最近几年房地产市场的价格变化，是非常不正常的，海外市场我们看到它的涨跌周期是比较确定的，中国的涨跌非常不确定。这个拐点到底是否到来，有多少是政策影响？去年房地产市场一片大好，北京、上海去年下半年供不应求，后来一夜之间全部都是供大于求了。

我认为现在一个下行很大的原因是去年末开始的贷款紧缩的问题，特别是到了今年上半年，很多第一套房贷款已经拿不到了，这对房地产有很大的冲击。我认为对房地产的影响，很大的就是信贷政策或者说货币政策的调整。前段时间利率越来越高，经济越来越下滑，有各种各样的限制，我认为货币政策是一个比较困难的阵痛期，一方面利率要市场化，但是另一方面很多行政的管制还在，包括存款准备金率、信贷管制等等。你要搞利率市场化，同时又有这么多管制在里面，造成了资金市场的扭曲，我认为这是对房地产市场比较大的影响。但是我不认为这一定就是一个下行通道的开始——货币政策可以改变，现在已经看到有些放松，我看农业银行是第一家开始第一套房贷款有95折优惠的，这是一个新的现象。

随着中央开始保增长的态势出来，下半年的货币市场又开始放松的话，可能对房地产市场还是有一个企稳或者是改善的趋势。当然我觉得供求等等很多东西是很难算的。我觉得对当前房地产影响最重要的因素就是货币政策，银行搞PSL，很多细节都没透露，这都是在内部操作的，给国开行那么多贷款，有多少钱到了保障房？谁能保证这个钱不会流到其它领域？我觉得货币政策的改变跟房地产的波动密切相关。

笔夫：沈建光先生的观点不一定所有人都同意，但是我觉得他提出了一个非常重要的问题，就是现在房地产的局面到底是由于政策所导致，还是由于市场内在的规律所导致，其实这个问题挺重要的，我想一会儿樊教授能不能给我们就这个问题做一个答复。下面有请银河证券研究部总经理赵强先生讲讲。

赵强：我给大家传达一下资本市场对房地产的看法。从长期来看，投资者认为中国房地产拐点已经到来了，虽然也没有很强烈的证据，但是也没有很强的反证，从长期来看，一个房地产的周期也就20年，我们从1999年到现在也已经有15年了，所以从长周期来看，大家觉得这个时间不会太长了，这是长期的关于停滞的共识。

对于短期，现在关注的是两个点，第一个是最近很多城市放松了限购，楼市在这个位置上企稳，这是市场关注的一个点。我个人的观点，认为限购放松其实作用没有那么大。市场又在猜后面一个问题，就是说地方政府或者央行在货币政策这一块会不会松动。我认为到今年第四季度的时候还会看到新一轮的刺激政策。打个比方，中国的经济现在就像一架飞机，这个飞机上有一个洞，大家都希望这个飞机能够软着陆，另外又在飞机上发现了小偷，所以大家一面要保证抓小偷，一方面又要帮助飞机软着陆。管理当局不希望把这个风险暴露，如果风险暴露的话，它可能会使这个局面失控，包括地方债务、房地产问题，软着陆是最不好的结果。

所以我认为在第四季度，如果楼市还是那么艰难的情况，地方政府会游说银行放松信贷，银行可能会坚守不放松，最终把这个矛盾交给最高当局决策，最高当局可能还是会妥协。当然这只是我个人的猜测。

笔夫：刚才我提这个问题，我想还是请樊老师回答一下，因为刚才涉及到一个问题，就是到底限购放松以后会不会有作用，是市场的原因，还是政策的原因？

樊纲：大家都说了很多了，不管哪个政策，最后都落实到供求关系上，限购是挤掉了一批投资性的需求，现在信贷的问题，如果首套房都得不到贷款的话，就挤掉了一批刚性需求。所以是政策在起作用。

中国政府老想做很多微调的事情，这些都在供求关系上反映出来。有一个因素现在确实是存在的，但是这个因素有多大，是不是对这个市场起决定性作用，这是需要分析的，特别是各位老总需要从市场的情况来分析和回答这个问题。现在人们的不确定性，怀疑、观望这个因素到底有多大？现在缩回去等着的刚性需求究竟有多大，这是需要判断的。

笔夫：任总现在是不是可以发言了？

任志强：我提个问题，你们都在说供求关系的问题。反过来说，政府知不知道有需求？为什么要用1万亿元去刺激470万套棚改，请问棚改是增加需求还是减少需求？这个问题你们想过没有？你要说没有需求，那棚改干什么？

你们认为原来的需求就是破房子改变成好房子，这是错的，很多棚改的人是原本住在好房子里的。我就没搞懂，这1万亿是在创造需求，还是在破坏需求？是挤出市场还是扩大需求？这是一个非常严重的问题。

当年我们用了一个强刺激的办法，用3600万套保障性住房往里补。3600万套保障房是什么概念呢？要用5年完成，那就是一年700万套。开发商一年700万套，保障房一年就有700万套，那你说这是有需求还是没需求？需求在哪儿？那是不是就不应该干这3600万套的保障性住房？

再看看棚改，我们第一次棚改是解放初期，第二次是福利房改造的时候，现在这次棚改又列进去了，凡是棚改和保障性住房都是盖的最次的房子，它不仅是房子本身次，它的使用条件、设计条件和功能条件都是最次的，所以过30年就拆了重来，我们现在就在制造这些废品，或者是短生命周期的废品。现在北京在改的那一片是苏联时期最好的房子，二层小楼，小别墅式的房子，那房子真的要塌吗？不是，是那片地很好，要把那个地盖成高楼。这种东西你们说是要创造需求，还是要打破需求？

再一个，你们说进城的人都没钱，起码有三个城市取消限购之后暴涨，因为外来有钱的人要进入，你过去是把人家的户口憋死，不让进，不一定是炒房的人去买房。那么进城这个事能不能堵住？过去到现在进入城市的有多少？我们过去千万级城市只有一两个，现在有五六个，再过几年可能就有10个了。你要70%的城市化率，怎么搁那三四亿新进城的人？那不就得把500万人口的城市变成1000万吗？所以我不认为需求有问题，只要城市化不超过70%以上的时候，就不会有需求的问题。

经济能力能不能达到？1万亿要盖470万户，要补贴非常多，根本花不完，这1万亿每年光用利息就能补贴很多租房子，人家国家为什么不盖那么多烂房子，发住房券补贴呢？我们为什么不进行人头补贴，非要进行实物建设呢？我实在想不通。如果你们这些经济学家说服不了我们把这些问题解决了，市场不还是一塌糊涂吗？怎么能解决市场的问题？当今年下降了，明年更加恶化的时候，你们经济学家再说吧。

我前两天到建行去，了解到他们是银行里面坏账率最低的，因为他主要是贷给房地产的，其它的银行都是贷给钢铁贸易这些方面，坏账比较多。建行给我承诺，你们个人信贷要多少就给你们多少，凡是做房地产贷款的，坏账是最低的。有一类房地产可能会出现亏损，就是拿房地产的钱不去干房地产，去干钢贸了，这不是属于房地产方面，当然它跟房地产有一定的关系。

这边你们说开发商过剩产能，那边没有人批评政府扩大过剩产能，哪有这个道理？我觉得你们经济学家得承担点责任。

笔夫：任总的观点每次这么受欢迎，大家都知道他的观点，是为什么受欢迎？因为他跟经济学家的论据每次都不一样。

樊纲：我同意你这个1万亿增加供给，把平衡关系又破坏了。但是你说的贷款，贷款有两种，一种是住房信贷，也就是按揭，这一块是好的，这块的信贷是没有问题的，但是还有一批贷款是给房地产商的，包括影子银行那些都是给房地产商的，房地产商现在三四线城市有很大的风险，那是银行坏账所在的地方。

蔡洪平：它是表外的。

樊纲：影子银行是表外的。说到刚性需求，我倒说不要小看农民进城这件事，农民进城先租房，他租了房子，其他人就会买得起第二套、第三套、第四套，就是有钱人不断买，后面的市场慢慢在接，所以那个过程还是一个非常重要的过程。不要光看他买不买得起，要看在这个供应链上其他人买不买得起，所以我觉得要更细地分析一下。

蔡洪平：关于棚户区改造的问题，我也批判一下，棚户区改造很难说它是增加供应或者是减少供应，表面看是1万亿投资，但是这1万亿有三年的滞后期，我跟国开行决策层也讨论过几次，这1万亿的棚户区改造，要搬迁出去，要房子这件事，需要三年的时间差。棚户区这批人搬出去是需要房子的，这是增加供应了。棚户区改造的这些人搬到哪里去，去买谁的房子，这是关键。我建议二三线地产商千万不要救，国开行要做的是给他限定死，你搬出去，让二三线的地产商破产以后，银行把它收下来，地方政府买下来，再给搬迁的人。如果那些地产商要死亡的，把他救活的话，那是大问题。所以这个操作很重要。

任志强：人家文件上写的是470万套，其中要回购20%。回购的意思就是要就地搬迁，我们没看懂。说句实话，470万套用不了1万亿，地方政府一分钱都不配套的话，1万亿都富裕，相当于是20万块钱一套。棚改是没有土地出让金等等的，地方政府配套这些钱干什么？地方政府按过去说是要拿80%的，这1万亿只配20%，相当于4万亿到5万亿的投资。光靠1万亿能拉得动GDP？

蔡洪平：这些棚户区搬出去还会搬回来吗？

任志强：现在的棚户区改造是旧地回迁，北京市第一个真正的试点是门头沟，门头沟停了16个矿，把矿区改造的，在抚顺等地都是这样的，以前是工矿区改造，现在把它扩大到城里了，过去是以工矿区改造为主的，3.5平方公里的回迁，3.5平方公里的土地出让，一共是7平方公里的棚户，把那破房子都拆了，那3.5平方公里卖了，但是门头沟的棚户区改造钱是不够的，卖的那块地的钱不够回迁的，另外卖了几块地的钱才补上这个缺口的。

巴曙松：虽然按揭贷违约率低，但是收益也低。在有限的规模范围内，在这个高利率时期，银行有利润考核的要求，所以比它收益高的，特别是按揭贷利润少，所以银行就把它转到其它的方面。我站在银行的角度做个解释。

笔夫：接下来请陈启宗先生聊两句。

陈启宗：现在内地发生的情况，我认为很了不起，不是因为我特别爱国，也不是因为我党性强。要把中国的房地产行业弄得比较正常，这是很复杂的。内地的住房市场太复杂，解决方法也非常复杂，刚才在座各位谈了好多。如果住房价格不要再暴涨暴跌，成交能够比较平稳，那就太了不起了。你们刚才谈的一些现象都是以往一年来发生的现象，你不能单看6个月，12个月，你要从长期来看，当然里面好多隐藏的“炸弹”还没有解决掉，但是最少到今天为止，我有一个比你们优胜的地方，我能客观，因为我不参与其中，但是我也比较无知，好多事情不知道。但是观察下来，我觉得能够做到现在这个情况，已经是非常了不起，而且长远来看，有可能在未来的3到5年比较平稳地发展房地产，要是做到这个的话，这是非常了不起的。

陈风杨：我是来自深圳莱蒙国际的，我想问一个事情，现在房地产市场只要降价了总是可以出货的，买楼的就两种人，一种是投资的，一种是消费的，我们到目前还没有出现由于降价降到位房子还没人要的情况，所以我想知道这个市场在哪里？这难道不是市场，不是消费吗？现在我也看了其它的企业，只要价格降到位，出货量是很大的。

巴曙松：你所谓的到位是多大？

陈风杨：肯定是牺牲开发商很多的利润，有的开发商可能在某一个项目上是亏损的，所以我觉得这个市场现在依然存在。

樊纲：刚才巴曙松问你的问题是价格变动多少算到位了？

陈风杨：每个城市的情况不一样，但是我就讲，要么是投资的，要么是使用的，这个市场是在的，当价格到位的时候，这些人就出现了。我们经常说有些楼盘卖不动，客户在哪里？但是价格到位之后，这些人从很多地方就跑过来了。我不是说地产市场我们一定看得很好，因为我感觉到地产商的利润肯定是受到很大影响的，但是投资地产和消费地产的，在某一个时刻，他会从你所感觉不到的地方跑出来。

单伟豹：学术界和行业里面的概念是不同的。我觉得中国房地产从来没有泡沫，现在虽然成交量有所下降，但是价格只要下降，房子还是能卖得出去的，刚需永远存在。我觉得中国房地产市场发展到现在，如果和香港比的话，根本没有泡沫。香港最近叫价19万一尺，所以就泡沫来说，我早就觉得香港的房地产卖不动。内地目前除了一线城市，二三四线城市的楼价，普通收入的人基本上都买得起，哪来的泡沫？所以我认为中国的房地产市场未来还很好，拐点不存在，我预测下半年的交易量肯定增长，明年肯定能跟着GDP上升。

笔夫：下面欢迎首创的刘总讲讲。

刘晓光：棚户区这个问题，加上限价房的政策，再加上商品房，这三者之间的影响我还真没研究过。作为房地产商，对未来的形势，短期的形势看不清楚，但是中期的形势应该要看清楚，这可能是我们要做的事情。

吴振绵：这么多年我是任总的粉丝，他历来代表了我的观点。另外说一点自己的观点，二三线市场房屋过剩这是一个事实，在我们做项目的城市当中体会得很深，刚才巴老师说降多少合适？我同意陈总的意见，市场还是有的，要看你怎么降，但是肯定不能降到成本价甚至成本价以下。

黎明楷：我们是卖楼的，刚才陈总说的，我很同意，需求肯定是存在的，主要是价格问题。另外一个是跟信贷有关系，其实信贷是最重要的。如果银行能贷款出去，想买房的人会更多。因为现在需求有，但是有些人贷不到款。我们的感觉是，流动性对于房地产市场的影响一直都是最大的。我这次过来最想听的就是你们怎么预判未来的货币供应量，这对房地产市场的影响是非常大的。

潘军：刚才巴老师问降多少，我们上次在无锡有一个房子降30%还卖不动，8000元/平的房子，今年卖5000了，龙湖有一个项目去年卖8000，今年卖3500，最后割肉走人了。

任志强：无锡最大的问题就是把那100多个污染企业轰走以后，把工人一块儿带走了，将近190万人口，腾出了笼子换不回鸟。

潘军：虽然无锡的GDP在那里，但是购买力很低。深圳虽然现在量跌、价跌，但是它只要把限购放开，马上需求起来了，因为有1000多万人，有很多购房需求。中国的市场确实应该一地一策。确实很多地方房子降价了还是卖不动。赔成这样了，你说我们怎么给股东交代？连地价都让出去了，还不说利润。

向松祚：你现在掌握的情况降的卖不动的能占多大的比例？

潘军：在我们进入的城市里面大概有百分之十几。

任志强：东部地区工业向内地转移的过程中，东部这些一个城市挨着一个城市的都惨，一个城市旁边没有城市的都没事。宁波、无锡、常州这些地方都不行，它们靠得太近了，而且他们工业转移的时候人口都出去了。

向松祚：常州的房子很多，但是房价不会大跌，因为那个地方常住人口很富，他不急于卖房。媒体都说常州是中国十大鬼城，我们跟那个市长交流，我说你们怎么看？他说鬼城这个词我们不喜欢，但是常州的房子确实太多。因为常州没什么太多流动人口，这是一个很大的问题。

任志强：曾经有一段时间流动人口太多，但是工业调整的时候人口变少了。

向松祚：从经济学角度来讲，需求永远在，比如说我愿意买很多房，但是我的需求能转化为现实的需求吗？有很多人在那里打工，但是他们一个月能赚多少钱？他买得起这个房吗？在北京一个月赚三四千块钱，能买得起房吗？需求什么时候都在，但是能不能转化为现实需求，这是很大的问题。

樊纲：这就是长期和短期的关系问题，长期来讲，东部沿海地区仍然是人口流入地区，但是短期内，因为工业内迁，最近人口反倒是减少了，以前拿地的时候是按照过去人口流入的规模来的，结果现在变了。

潘军：我认为这一轮下行未必不是好事，可能确实身边有朋友割肉走人的，对行业来讲应该让很多人退出。否则这个行业没有办法得到改善。三年前我们统计房地产有8万多家，去年统计下来只剩3万多家了，我们预测未来企业还会减少很多，这方面倒闭的企业会很多，有一些大企业都出现了危机。

向松祚：最近我们银行用一个词，叫房地产企业猝死。

笔夫：谢谢潘总提供的很多真实的、有用的信息，我们的早餐会到此结束。

网载 2015-08-23 08:40:20