对房产税的分析 - 民初思韻

簡體傳統

房产税这个东西。我想我应该是论坛上真正看清楚房产税的第一人。不过以前倒一直没认真写过。

　　说这个，先说几个概念。

　　A。有人说我是朝廷万能论。但这么说的人，一不了解中国现代史，二不明白我指的万能是啥意思。我说的万能是指朝廷啥政策都敢出，就没有八旗老爷不敢出的政策。人家八旗老爷敢与天地人斗，敢放言打个蘑菇战，全国人死一半。你觉得你等蝼蚁一样的存在，八旗老爷放在眼里吗？

　　所以，从出政策的角度，八旗老爷是啥都敢出的，是万能的。但出了之后，政策效果就是有成有败了，不是万能的了。举个例子。人民公社。上台之前，广大屁民因为分田分地而选择了八旗老爷。结果分田分地才几年，地在手里还没捂热呢。人家八旗老爷就敢把全国屁民的土地都收走了。这个就是敢，就是万能。

　　而最后人民公社失败了。证明政策的效果不是万能的。但是，转了一圈后，农民的土地变成租的了。只有使用权，没有所有权。你能咋地。

　　现在八旗老爷又在审批“土地改革”方案了。为了土地，屁民已经被八旗老爷正面、反面干了好几回了。你能咋地？

　　B。八旗朝廷抢劫能力无限大（理论上）。

　　八旗老爷才上台两年，就枪毙了300万地主。别说钱，连命的没有了。所以纯粹从理论上来讲，八旗老爷的抢劫能力无限大。曾cheng杰之类的人实际上可不少。证明目前八旗老爷的抢劫能力仍然可以达到100%。

　　从人民币国际化来讲。八旗老爷现在有两大特点：

　　一个是手提印钞机，钞票几乎属于无限，想要多少印多少。二是八旗老爷这些年一直玩投资拉动增长，所以产能极度过剩。近似地可以认为目前八旗老爷处于钞票无限、产能无限的状态。然而为啥手提**的八旗老爷要拼命去外国打怪，为啥不在国内打怪呢？大家先想想。

　　我再补充一点。无数崩溃论叫嚣的啥外汇出逃，人民币崩盘，通缩之类的，基本上被“MLF、SLF、PSL”解决了。人家现在已经开始印钞和外汇储备脱锚了。崩个屁呀。

　　还有外媒和天涯梦遗者一直叫嚣的啥地方债务危机，违约，引发银行破产，金融崩盘等等的一套龙服务。

　　我粗略算了下，新皇目前的口号：一路一带要60万亿，城镇化要40万亿，京津翼一体化要40万亿，在加上国内的其它投资（如铁路、西部大开发等），满世界的投资（例如借钱给别人修高铁的）。

　　粗略一算，新皇在未来八年任期内的投资预期是200万亿吧。地方朝廷债是多少，是20万亿，年底突击花钱4万亿。你觉得新皇会在乎这20亿的债吗？这20亿的债还不够新皇投资一年的。屁都不是，还危机。危个屁呀。

　　C。屁民的出血能力有限，屁民的剩余价值有限。

　　先简单定义几个关键点。虽然不精确，但超级实用。

　　（1.）贫困线。

　　如果你全家的收入，只够你全家基本的，省吃俭用的衣食住行四样，再加上够教小孩的学费。这个就叫贫困线。社团老大曾经在外国坦言，目前后清屁民生活在贫困线以下的还有2亿人。

　　（2.）血线。

　　这个简单，够全家人吃饭的钱，就是血线。越过了血线，基本上就是王朝末期了。史书上太多了。

　　（3.）剩余价值。

　　你全家人在贫困线以上的钱，就是朝廷眼中的剩余价值。就是说，满足了你全家基本的，省吃俭用的衣食住行、学费。剩下的钱。就是朝廷可以盘剥的对象。

　　就买一套房来讲，如果是你是有效刚需，基本上一套房抢劫了你全家未来20年（30年）的剩余价值。更准确地说，是抢劫了你夫妻双方父母两家过去几十年的剩余价值，再加上你全家未来20年的剩余价值。

　　3.房产税到底会不会出。

　　我说的是房产税是指广东那种要成为地方主要税种，成为地方支柱税源的那种房产税。不是上海和重庆那种出了等于没出的房产税。

　　我们先来算经济账。

　　以2013年为例。当年全国商品房市值大约是120万亿，而当年卖地收入大约是4.1万亿。如果要让房地产税成为地方主要税种。

　　A。先说第一种征法：全面普征，然后年税率定在3%。这样才能保证每年从现有的房子中征出4万亿的税来。

　　很显然，3%这个税率太高了。如果是每套房都征房价市值的3%，估计很多已经买房的屁民都出不起这个血。

　　例如一个贷款买房的屁民。总价100万的房，贷款七成，20年等额本息，每年要还本付息6.2万。现在如果向他每年再征3%。他每年就需要再交3万。就相当于他的按揭压力直接加大了50%。如果他的剩余价值不能一下子猛增50%，他根本就交不起这个税。

　　而关于剩余价值，过去十几年，屁民的剩余价值是越来越少的。而未来十几年，屁民的剩余价值更是会越来越少。我这个话可是一点水都没掺。请大家去查最正宗的捅妓局数据。

　　每年八旗朝廷的财政收入增长速度都是远远超过GDP的，基本上过去十几年，GDP是一位数增长，而财政收入是2位数增长。这意味着什么，意味着朝廷的收入占据GDP的份额每年都在扩大。而屁民收入占GDP的份额每年都在缩小。

　　具体到每个屁民，你可以拿2000年和2010年的官方捅妓局数据去算，每个城镇屁民占GDP的比值，已经下降了40%。就是说，GDP这个蛋糕是在不断做大的。所以全国屁民表面上收入还是在增加的。但你实际分到的GDP份额是每年都在缩小的。这也是朝廷每年都死命做大GDP的原因所在。朝廷抢劫比例本来就是越来越高的。再不做大GDP，广大屁民就会迅速奔着“贫困线”去了。甚至会奔着“血线”去了。这和八旗的稳定大业有冲突。就是说，八旗老爷的抢劫能力是有能力出这个全国普征，每年3%的房产税的。但如果真出了，估计一半的屁民都交不起。现在买房的屁民，基本上属于三家人砸锅卖铁，把未来20年都填进去的家庭。至于有钱的家庭。后面我还要说。

　　B。第二种征法，全面普征，然后年税率定在1%。这个1%比较温和。但是，如果定在1%，全国的房子全收完了，也只能收上来1万亿左右的税。这点钱。恐怕不能算是主体税种，无法成为支柱税源了。

　　C。第三种征法，一套房免税。二套房起征。我们假设要征税的全部房屋占全国房子的50%。那么起码要把税率定在6%，一年6%，这也太骇人听闻了吧。你这不是逼着有钱人赶紧通过地下钱庄跑路吗？美国房产税有免税面积，每年税率0.8~3%。

　　E。上面全部是算的经济账。光从经济上来讲，想要中国的房地产担负地方主体税种，成为地方支柱税源，就已经是一个梦了。不是八旗老爷抢劫能力不够，不是屁民不想乖乖的交税，而是屁民出血能力根本就不够了。

　　接着再算政治账。如果全国普征，毫无疑问，很多屁民都交不起税。为了维护税法的尊严，法院出令，收房子吧。肯定是全国骚燃。这明显和我大清的维稳政策相抵触。

　　如果是只征多套房的人的说。多套房的人只有两种：要么是官，要么是商。征官的话。本来现在队伍都不好带了。本来朝廷就在想方设法给八旗旗丁加工资（请去仔细阅读八旗工资改革等意见）。这个肯定和我大清的稳定大业相抵触。征商的话，商人不会跑吗？现在还没征呢，能跑的就已经跑了。跑的可不是李大爷一个人。

　　就是说，从政治账来讲，收这个每年4万亿的房产税，肯定是和我大清的稳定大业相冲突的。从经济账到政治账。都注定了。房产税成为地方主体税种，支柱税源，只能是一个梦。

　　广东的房地产税肯定是一个真正的实验版房产税。重庆和上海的房产税几乎就等于没征。而广东的方案，明显表明八旗老爷是真心想要探索出一条路，想让房产税成为地方主力税种的。我以前说过，有些政策，是八旗老爷从上到下，真心想做。但最后结果是失败。为什么？因为这个政策本身就是错的。

　　而房产税肯定也会是这样一种结局。另外废话一句。上面的房产税必不出，是指目前广东版的房产税绝无可能在全国推行。房产税绝无可能成为地方的主力税种和支柱税源。而且广东的房产税实验必败。请大家拭目以待。

　　三、朝廷到底会出什么政策。

　　我基本上把主要的分步棋路都分析完了。现在来复盘，从总体来看，将来房地产政策到底会怎么走。

　　我说过我肯定有自己的观点，不会模棱两可。我的结论就是上面三点：

　　一年之内七折房贷必落地。

　　两年之内首付二成必出。

　　真实版房产税必不出。

　　如果我直接提出上面的观点，估计大家直接就会以为我弱智了。现在我已经将前前后后的原因分析完了。大家可以相互探讨下。

　　我再补一点理论分析。大家仔细回顾一下这十几年的房地产政策，从防止房价过快上涨，到促进房地产健康增长，到促进房地产健康发展。从这里面，我们可以看到一个核心思想，就是：稳定。

　　不管是经济上还是政治上，后清只要是在涉及面广的经济或政治问题上，第一个核心思想就是稳定。至于为啥不稳定，为啥维稳经费超过军费。自己去脑补，说了删帖封号。

　　房地产可以说是中国涉及面最广的一个经济问题。光上下游涉及到的行业就是几十个。所以，八旗老爷处理房地产政策时，第一个要求：就是稳定。

　　啥叫稳定，涨的时候不能涨太快了，跌的时候不能跌太快了。

　　例如2008年，很多地方实际上是跌了三成的。结果，当年八旗老爷直接印了全年GDP三成的钞票来救市。世界第一。

现在房地产明明处于跌势。那么为了维持房地产的稳定落地，或者说为了拖住房地产让其不快速下滑。政策肯定是：

　　先房贷利率七折，吸引有首付的有效刚需入场。（这个落地过程中，多半会动用PSL。）

　　然后首付两成、一成、零首付。（这个过程中，多半会搞MBS。）

　　朋友们一定会问，再然后呢？

　　我告诉你，再然后就没了。

　　因为八旗老爷知道，你口袋里已经没钱了，他想抢也抢不到钱了。经过这一轮16年的房地产洗劫，有效刚需已经全家人变房奴了，二十年都翻不了身。他还怎么抢。

　　而且我再告诉你一句，八旗皇帝根本就没在乎那每年4万亿的卖地钱。八旗皇帝正在左手提印钞机，右手拎着9亿奴工，玩200万亿的雄心勃勃大游戏。

　　真正在乎那4万亿的只有地方上苦哈哈的分舵人员。（为啥我说苦哈哈，请去研究分税制。）

　　还有在乎房地产的就是我等这些更苦哈哈的刚需了。

　　现在新皇已经放出两个大招了：人民币国际化，土地改革。这两大招的配合是为了去亚非拉打怪的。

　　房地产政策，并不是新皇的重点政策。大家understand？

回到大家最关心的问题。未来房价到底怎么走？

　　我觉得要想明白这个问题。就要先想清楚了。为毛中国房价跌了半年了？
　　大家会发现，所有神奇的拐点都发生在2014年4月份。

　　仔细分析下影响房价的主要因素。想下到底是啥神奇的因素让中国房价忽然掉头向下了。

　　1.印钞。

　　大家去查一下，就会发现。2014年上半年，M2增速基本上维持在15%，比2013年还有高。但为毛从4月份起，房价已经连跌了6个月了。而下半年印钞实际更疯狂。

　　“2014年7月，公开报道称央行对国开行发放3年期1万亿元的抵押补充贷款(PSL)，双方均未有正式表态；9月，央行通过SLF向五大银行投放了5000亿元流动性，各方未有正式表态；10月，市场再传央行将通过SLF向多家股份制银行放水2000亿元，各方同样没有公开证实。”

　　所以，前面一直抱着印钞，房价就一定要涨的同学，请仔细去看看事实。事实是在打你的脸的。如果你不虚心接受事实。那么真的就和傻逼没啥区别了。

　　抱歉我说粗话了。但我不知道在我举的上面的事实面前，我怎么去和脑袋进水的人讲下面很简单的道理：

　　印钞导致房价上涨，必须是印的钞往房地产里流，才会导致房价上涨。如果是印的钞没往房地产里流，房价就不会上涨。

　　而上半年房地产固定投资增速是六年来的最低点。印的钞根本就没往房地产里流。咋涨？

　　上述印钞事实证明，今年4月份开始的房价下跌，和印钞无关。

　　还有那位信誓旦旦称既然未来是通胀，房价就必涨的同学。我给你科普一下：

　　中国2011年最新的CPI权重中，居住支出占17.82％。

　　CPI居住支出：主要包括房租、建筑及装修材料、物业及维护费用、水电费等四部分。

　　CPI和房价有毛的关系？

　　谁跟你说的CPI涨，房价就必涨？你师母教你的？

　　如果是恶性通胀，你他妈地连饭都吃不饱，连房租都付不起，你还有钱去买房？你脑子进水了？

　　按你的逻辑，一通胀房价就涨，那岂不是恶性通胀时，房价比一般通胀时涨的还欢？

2.城镇化增速。

　　我先不说每年进城的1000万劳动力是不是有效刚需。2014年的城镇化增速和2013年相比。根本就没有大的变化。农村人的首选仍然是进场打工，大学生的首选仍然是往大城市挤。

　　就是说，城镇化的趋势和增速并没有发生啥大的变化。

　　这证明，今年4月份开始的房价下跌，和城镇化率无关。

　　3.有效刚需。

　　在房地产市场上，主要有两种人在支撑房价。一种人是有效刚需，一种人是投资者。正是因为有两种人，夹缠不清。导致很多人分不清这个市场到底是咋样的了。因为有效刚需和投资者的比例很难有数据。（一般是售房部手中才有。但他们那里都是零星的数据。）

　　事实上这个也很简单，我们先假设房地产市场中，这两种人都是各占50%，然后把房地产市场分成两个市场来看。

　　有效刚需简单来说，就是攒够了首付的人。我一直就说，真正攒够了首付的人，100个有99个都被忽悠进去买房了。能坚定不移地持币观望的，100个里面只有1个。如果同意我这个观点，我们就可以看到。有效刚需对房价的影响事实上是很小的。

　　为什么呢？因为有效刚需是进城人员的成功者，他们占全部进城人员的比例是变化不大的。不管他是打工中的佼佼者，还是创业的成功者。我们可以想象，在中国目前的大环境下。每年产生的成功人数基本上会是一个比较固定的比例。具体来说，2014年产生的有效刚需（攒够了首付的人）人数，应该和2013年相差不大。

　　上述分析证明，今年4月份开始的房价下跌，和有效刚需无关。

4.投资者。

　　我一直认为，中国的楼市，一直就是一个投机市场。仔细看这十几年的房价走势。完全符合投机市场的一切特征。

　　房地产投资，基本上十几年来，都是中国有钱人的投资首选。然而，今年的一、二、三季度。房地产投资迅速从有钱人的选择中持续下降，变成了2、3、4名。并有史以来第一次被有钱人逐出了投资选项的前三名。

　　《央行储蓄问卷调查报告》：

　　2013年一季度：居民偏爱的前三位投资方式依次为“基金及理财产品”“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为25．9%、19．9%和14．6%。

　　2014年一季度：“基金及理财产品”、“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为31.8%、16.2%和13.7%。

　　2014年二季度：居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“购买债券”和“房地产投资”，选择这三种投资方式的居民占比分别为30.9%、16.4%和14%。

　　2014年三季度：居民偏爱的前三位投资方式依次为：基金及理财产品”、债券”和“实业”，选择这三种投资方式的居民占比分别为：31.3%、16.6%和13.1%。

　　房地产行业首次被逐出居民偏爱的前三位投资方式，并被“投资实业”所替代。

　　综上所述，2014年，
　　中国的印钞没有变、
　　中国的城镇化增速没有变、
　　中国的刚需生成速度没有变、

　　变的只有一样：投资者。投资者跑了，投资者已经不再看好房地产了。
　　这才是中国今年房价下跌的根本原因。大家understand？

　　为什么我说2014年4月，是中国二三四五线城市房价的十年大顶。因为现在历史的大势已经很明显了。中国房地产这个市场已经走到了尽头。这种历史大势，真的需要悟性才能懂的。

5.历史大势！

　　大家想想李嘉-诚李大爷这几年的作为。回过头来看。大家可以想想，李大爷到底有多么精明。李大爷这种完全是看清了历史大势的人。甚至是创造历史大势的人。回头看看今天中国的楼市、伦敦的楼市、HK的雨伞。连成一串来看。你就会发现李大爷到底有多英明了。现在李大爷在干嘛？

　　“2014年七月：李嘉-诚旗下和黄获批在伦敦发展涉及达10亿英镑（约129亿港元）的综合房地产项目。

　　在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧所在地特福德，发展包括3500个住宅单位的多层大厦，以及写字楼、商店、餐厅及酒店”

　　上面我说投资者跑了，跑哪里去了？

　　我们将投资者分成两种，一种是大投资者，为了叙述简单，能出国投资的，都算大投资者。只能在国内窝着的。都算小投资者。

　　大投资者在干嘛。李大爷就是大投资者的头一号。而国内的官家房企，基本上已经全跟李大爷学了。去纽约修楼的有，去伦敦修楼的有，去悉尼修楼的有。为嘛？因为中国的真正的有钱人，已经涌到涌到伦敦、悉尼、纽约去炒房去了。而且几个月就把伦敦、悉尼的房价炒高了10%。大客户都走了。官家房企还不赶紧紧跟着客户出去。连碧桂园都去菲律宾修楼了。哈哈哈。

　　而国内的小投资者只能窝在国内买买理财、国库券，想抗抗通胀。不管是大投资者，还是小投资者。都已经放弃中国楼市了。在这种大势下，你觉得这个楼市还能涨吗？

　　上面只是楼市的大势。下面我说说后清这个国家的大势。

　　后清的大势是什么？

　　八旗新皇一手提印钞机（MLF、SLF、PSL），冥币钞票几乎属于无限，想要多少印多少。一手提九亿奴工，而且这些年一直玩投资拉动增长，所以产能极度过剩。近似地可以认为目前八旗处于钞票无限、产能无限的状态。

但这种畸形的状态反而类似于西方经济学的经济危机。虽然严格来说两者的成因有着本质的区别。但结果很相似,就先借用这个概念吧。目前的问题是，八旗新皇钞票无限，产能无限，但八旗九亿奴工被抢劫的快接近贫困线了。剩余价值基本上全被抢完了。而且这九亿奴工还要养2亿老人，2亿小孩。共13亿的汉民消费极度萎缩。

　　(另外，美元党们。请去查下银行数据。现在人民币私人储蓄余额是45万亿。其中有80%掌握在8%的家庭中。你们天天讲换美元。你的家产达到了500万了吗？如果没有，你就在那剩下的92%的人群。你的存款到底有几个子。12.5亿屁民，在银行的总存款才9万亿。平均下来每人1万都不到。你到底能换多少美元呀。你不会平时拿着美元去买盒饭吧？)

　　而7000万八旗马仔，要不就是早把冥币换成米钞汇出国了，要不然就是经常把成吨的冥币码在家里看着玩。于是八旗马仔的消费也是大大萎缩。

　　一方面极度的产能过剩，一方面极度的消费萎缩。典型的经济泡沫，经济危机。

　　新皇咋办？
　　想办法搞活经济吗？
　　NO、NO、NO。

　　如此思维的同学都是图样图森破呀。你太不明白社团是该怎样混的了。

　　新皇上台后，先是拳打脚踢，把谋反的西平王和九阿哥先圈了。然后新皇又扮武松，把西平王和九阿哥手下的干将全指定为大老虎。然后撂倒了一圈大老虎。终于，基本上这两派系的虎子猴孙都打完了。于是，位置坐稳了。新皇发大招了，而且，一发两大招：

　　“人民币国家化”和“土地改革”。

　　人民币国家化的目的就是输出泡沫，消化过剩产能。因为殖民地时期，大英帝国就是这么干的。以前的新罗马帝国美国，也是这么干的，全世界输出美元。

　　现在八旗新皇一手提印钞机，一手提九亿奴工。也想这么干。

　　干不干得成先不说。实在是因为养家糊口太忙。没精力写了。只想告诉大家一句，新皇的200万亿复兴计划是真的要投的。不是逗你玩的。

　　我们可以想象一下，假设干成了。会出现一个神马结局。

　　就算全部干成了。人民币也不可能真正国际化，而是会成为一种“亚非拉通用货币”：冥币。

　　人民币国际化成功，必然会消耗国内过剩产能。于是13亿屁民继续享受高物价的生活。如果人民币国际化失败，13亿屁民将更加悲催，超印的冥币将会全部回流，屁民买单。因为亚非拉兄弟如果都不认冥币了，还是得13亿汉民来认。