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　　为推进住房制度改革，培育住宅建设成为新的经济增长点，一个至关重要的方面就是使住房消费成为居民的消费热点，使居民购房的潜在需求转化为现实的购买力。由于住宅商品的特殊性，居民消费能力的提高离不开房地产金融事业的支持，这就使得进一步完善我国的房地产金融业特别是个人住房抵押贷款业务具有了现实的紧迫性。完善我国的房地产金融业必须借鉴国外的经验与教训，美国的住宅抵押市场已发展得较为完善，本文拟对美国的住宅抵押市场进行初步的探讨，并就完善我国的房地产金融业提出一些建议。
　　　　　　一、美国住宅抵押市场的两级体系
　　　　1.一级抵押市场
　　一级抵押市场是借款人和承贷金融机构直接见面、直接发放抵押贷款的市场。借贷方主要是购房者，在承贷一方，则由商业银行、抵押贷款银行、人寿保险公司、养老基金会、储蓄贷款协会等众多的金融机构组成。
　　　　2.二级抵押市场
　　在美国，一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款有三种处理方法：第一，将它们保留在自己的资产结构中，直至最后清偿；第二，将它们转售给其他投资者；第三，以抵押贷款为担保发放抵押贷款债券。采取后两种处理方法便形成了抵押贷款的二级市场交易。二级市场的主体主要是由政府直接设立和管理的机构，这些机构在稳定市场、供应资金和落实住房政策方面发挥了重要作用。美国政府对房地产市场的干预也主要体现在这一领域。二级市场的主要金融机构有：联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司。
　　联邦全国抵押协会最先由美国国会责成联邦政府出资于1938年成立，它是个半官方机构，其股票为私人所有，由政府给予支持。该协会的任务是向金融市场发行大量短期票据、中长期资本债券，或以抵押贷款作担保发行中长期债券来筹集资金，然后通过购买联邦住宅管理局或退伍军人管理局保险的抵押贷款，后来又扩大到购买由私人机构保险或担保的抵押贷款，为全国的抵押市场提供资金支持。1968年，联邦全国抵押协会改组为私人公司，同年，政府又出资设立了政府全国抵押协会，它由“住房与城市发展部”负责管理，并由财政部监督。它主要发行以抵押贷款为担保的长期证券，而不购买抵押贷款。出售这种证券实际上是把其他金融机构发放的抵押贷款债权出售给投资者，投资者购买这种证券后可取得抵押贷款的本息，故这种证券称为转付证券，即转付抵押本息的证券。每张证券代表在一个抵押贷款组合中有一定的份额，一旦形成了这种抵押贷款组合，政府全国抵押协会就发行以该抵押贷款为担保的证券。这种证券的利率低于作为担保的抵押贷款的利率，其差额中的一小部分归政府全国抵押协会所有，其余拨给放款机构。联邦住宅贷款抵押公司是1970年政府发起设立的另一家私人拥有的抵押贷款公司，该公司主要通过发行债券、长期贴现票据等筹集资金，然后通过购买一级抵押中介机构的抵押贷款为市场提供资金。
　　　　　　二、美国政府对住宅抵押市场的调节和干预
　　　　1.一级市场的政府保险保证机构
　　主要有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，联邦住宅管理局是1934年根据《国民住宅法》而建立的，其最主要的功能就是为低收入家庭的抵押贷款进行保险。由借款人每月缴纳一定金额的保险费，一旦借款人无力偿还贷款，联邦住宅管理局负责向金融机构偿还本金和利息。退伍军人管理局的职责是为退伍军人或其家庭成员获得低利率的抵押贷款进行担保，这种贷款有时不需首笔付款，没有提前还款罚金，而且偿还期限也相当长。由于政府直接出面提供保险保证，抵押贷款的风险被降低，不仅增强了金融机构的贷款信心，也使抵押贷款成为普通投资者愿意接受的投资工具，为二级市场的发展创造了条件。
　　　　2.联邦住宅贷款银行系统
　　是美国政府调节和管理住宅抵押市场的主要工具，它发挥着住宅抵押中介机构储备中心的职能，该系统的核心是1932年成立的联邦住宅贷款银行委员会，委员会通过它的12个地区银行，对住房政策的落实和市场的稳定起着重要作用，委员会还通过联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司及联邦储蓄贷款保险公司，在保证抵押贷款的资金供应、维持健全的抵押贷款二级市场、对储蓄贷款协会等金融机构进行保险等方面起着积极作用。
　　　　3.二级市场的经营系统
　　其主要机构即如前所述的联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司等。由于住宅抵押基金流动不稳定，一旦货币紧缩或利率上升，抵押市场的资金就很有可能流向高利率优势的债券或短期资金市场，从而引起抵押市场的波动，阻碍住宅市场的发展。美国政府设立的二级抵押中介机构，可有效地对抵押市场进行调节。它不仅通过发行和购买由住宅担保的抵押债券来调节抵押市场的资金余缺，而且使得居民的短期储蓄转化为长期投资，有效地解决了住宅资金问题，稳定了抵押市场，强化了市场调节机制。
　　美国政府除了设立金融机构直接参与住宅抵押活动外，还特别注重运用法律手段调控住宅金融业的运行。如1933年罗斯福“新政”通过了《住宅抵押再贷款法》、1949年国会批准新的《住宅法》、1986年颁布了《银行法》、1989年为挽救储蓄贷款协会颁布的一系列法律等。在长期的实践中，已形成了一个对住宅金融业进行宏观调控的严密的法律体系。
　　　　　　三、美国住宅抵押市场丰富的贷款品种
　　　　1.分级偿还抵押贷款
　　它是美国近几年出现的新的住宅抵押贷款形式，是美国消费经济学研究成果与银行信贷理论与实践结合的产物。采用分级偿还的方式，不是在各个还款期内按固定的金额偿还贷款，而是在分级付款期内的同一年按固定的月还款额按月还本付息，年与年之间的月还款额按一定的比例递增。分级付款期结束，月均还款额又保持不变。这种方式在贷款前几年的月还款额较小，以后将逐渐增大，由于具有这种特点，它对工资逐渐提升的年轻人较为有利。
　　　　2.可调整抵押贷款
　　是指贷款的金融机构可以根据市场利率的变化，相应地按照固定的公开指数调整利率，而且还可以调整每期还款的金额和还款期限，但要在调整之前若干天通知借款人，借款人可以接受新的借款条件，也可以另筹资金偿还贷款本息。可供选择的指数有20多种，如1年期、3年期、5年期国库券指数、短期地方政府债券指数等。
　　　　3.分享增值的抵押贷款
　　金融机构以降低贷款利息为条件，到期时，对房屋重新估值，按预先设定的比例分享房屋的增值。分享增值的抵押贷款还有一种变通方式，即由外来投资者为买房者代垫一部分资金（为买房者提供一笔资金，或分担每月还款的一部分），垫付款由买房者按贷款率计付利息，到还清抵押贷款本息或将房屋出售时，重做一笔借款来支付投资者的分享部分。
　　　　4.飘浮式付款的抵押贷款
　　期限通常为3～5年，最初几年只偿还少量的贷款本息，其余的大宗本息在到期时一次付清。最后一笔付款就称为飘浮式付款。采用这种方式时，按双方都认可的名义贷款期限，以等额偿还方式计算每月的还款额，而实际贷款期限是根据双方谈判的结果而定。当实际贷款期限到期时，借款人或者一次性清偿所有贷款余额，或者根据当时的利率标准，续期贷款。这种方式既解决了购房者的长期贷款需求问题，又有效地转移了金融机构的风险，对双方都较为有利。
　　　　5.循环住房贷款
　　这种贷款对于偿还能力强、信誉可靠的购房者，不限制其贷款额度，允许借款的购房者在已取得的借款外，按照同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延还款期限，但要承担较高的利率和费用。
　　　　6.“一揽子”交易抵押贷款
　　即抵押加保险的办法。借贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还规定借款人必须参加建筑保险、财产保险或人寿保险。保险的费用由借款人负担，由贷款的金融机构经办。同时还要求借款的买房者将应交的不动产税和住房维修费用等，也定期地交由贷款的金融机构办理。
　　　　7.反向抵押贷款
　　是指金融机构向年迈的老龄住房所有者提供的以住房为抵押的贷款。发放这种贷款是为了解决老龄人虽有房产而生活发生困难的特殊需要。这种贷款由金融机构按月向借款人支付，期限直至借款人逝世为止。住房反向抵押后，住房所有者仍住自己的原有住房，照常负责维修保养，并保持房产权。在房主去世之前不必还贷，房主去世后由律师根据法律程序处理还款事宜。
　　　　　　四、美国住宅抵押市场对完善我国房地产金融业的启示
　　　　1.建立和完善二级抵押市场， 引入融资债券和住宅储蓄存款保险机制
　　目前应当尽快建立和完善二级抵押市场，适时引入房地产证券化融资机制。广义的房地产融资证券化包括两方面的含义：一是金融机构将房地产抵押债权分割成小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；二是房地产开发企业发行股票或根据开发项目委托银行代理发行住房建设债券，用以筹集资金。本文仅指第一种含义。由于对未来收支的不确定性，我国居民的储蓄倾向一直比较高，近年来，银行储蓄增长迅速，1996年末，城乡居民储蓄存款余额达38500多亿元，中央银行的几次降息，使巨额存款的一部分必然流出寻找新的投资渠道，适时引导社会游资进入房地产市场，将为融资证券化提供充分的物质保障；培育住宅建设为新的经济增长点的政策导向，也为融资证券化提供了良好的契机。此外，还应引进住宅储蓄存款保险机制，抵销由于通货膨胀等原因引起的存款风险，引导居民进行住宅储蓄。
　　　　2.加强对抵押市场的宏观调控， 完善法律法规等配套设施建设
　　应对金融机构发放的抵押贷款结构进行调控，使贷款更多地投向消费而不是生产环节，解决目前的商品房空置问题，避免泡沫经济的产生。尽快制定《房地产抵押法》等相关法律，明确抵押权人和抵押人的权利和义务以及抵押贷款的一般程序和原则等问题。此外，可以由政府出面成立专门的担保服务公司，为发放抵押贷款的金融机构提供担保，以进一步转化金融机构的风险。
　　　　3.加大房改力度，加快住房商品化步伐
　　一是通过各种途径和手段，努力降低住宅建设成本。各级政府、城市建设部门要为经济适用住房建设提供政策支持，包括划拨土地、减免税费、减收配套设施费等。推进住宅产业化工作。二是施行新房新制度，对新建公房一律施行货币化分配。进一步推进租金改革，使房屋的租售价格有合适的比例。
　　　　4.设计出适合居民支付能力的贷款品种
　　对于抵押贷款来说，除了按揭比例、贷款期限、贷款利率这三大要素以外，不同的还款方式对居民的贷款需求也有较大的影响。目前可以引进分级偿付的抵押贷款、双周付款的抵押贷款、可变利率的抵押贷款等不同的贷款品种，以适应居民的支付能力，刺激其贷款需求。
黑龙江社会科学哈尔滨48～50F107城市经济、区域经济李展19991999南京大学城市与资源学系 作者：黑龙江社会科学哈尔滨48～50F107城市经济、区域经济李展19991999

网载 2013-09-10 21:31:00

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