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刚刚结束的“两会”上，对于房地产可谓是“暖风频传”，李克强总理也出来表态说，不光要鼓励自住，连改善需求也要鼓励。于是开发商也好地方政府也罢，立马行动起来了。各种传言纷至沓来，房地产要迎来第四波刺激了。

就在这个时候，2月份的数据出来了：70个大中城市，66个环比下降。什么意思呢？就是这个月比上个月还低。而同比就降的更多，北京比去年的基点降了3.6，而上海也降了4.7。更为糟糕的是，35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，环比还增加了0.1%，同比增长19.1%。有专业人士给算了笔账，35个城市，从现在起一套新房都不建，要消化掉这些库存，也得需要15.6个月。新房如此艰难，二手房还跟着捣乱，新闻报道给我们的标题更是触目惊心，70个城市中有26个城市的二手房价已跌回到五年前。最近，从一些二手房中介的网站可以看到，二手房的出房量也呈现上升状态。总体来看，无论新房和二手房，都呈现一个明显的供大于求的局面。如果没有外力推动，房地产必然呈现一个逐渐颓废的趋势。

那么，所谓的外力能不能改变呢？

我们看到，所谓的第四波刺激是改变二套房的杠杆，也就是降低首付比例，比如5成。我们以北京为例，现在随便一套房子价格都400万左右，首付5成，那么对应的就是要一次性拿出200万元。一对夫妇都收入1万元以上，不吃不喝需要攒10年时间，当然这是一个十分扯淡的算法，如果2005年他就赚这么多了，当年房价3000的时候，买个两三百平米的房子都轻松没压力。所以这个需求明显就是错配的。能买的起二套房的，在北京上海，基本都得是年入50万的精英阶层。这部分人本来就少的可怜，对第二套房有需求的，就更是少之又少。再叠加上房价的走势不明朗，投资需求也会受到极大的抑制，所以加杠杆这条路，根本行不通，这种刺激对于当前明显供大于求的楼市来说，起不到应有的作用。当然，之所以拿北上广举例，主要是一线城市的需求是相对刚性的，要是到二三线甚至四线城市去，房价会不会降这个话题，已经完全不用讨论了。

近五年来北京的房价走势图（网络图片）

其实现在，自己的情况怎么样，开发商最清楚，银行也很清楚，所以大部分银行全都撤火，中小开发商已经别想用地去抵押贷款了，资金链如今已经相当紧张。而大开发商虽然暂时还有银行支持，但也已经嗅到了市场转向的风险，所以也会用各种方式，尽快促进销售。不过房子这东西跟洗衣粉不一样，一降价销量就上来了。房子恰恰相反，越降价越没人买，所以大开发商只能死扛，增加房子的附加值和性价比，而小的开发商是四处找钱，不惜借高利贷。如今一线城市还能维持，一旦开发商像佳兆业一样开始逐渐倒闭，那么房价就再也挺不住了，因为担保公司和法院银行，处置资产的时候不会考虑到房价，他们更在乎尽快脱手。再加上现在抵押率普遍偏低，那么留给处置资产的空间还是相当大的。届时会发生雪崩效应。

另外一个跟之前不一样的情况是，09年11年的房价也出现过危机，但当时人民币是升值的，很多房企只要有地，就有充足的人民币资产，这对于海外基金是有吸引力的。而如今方向变了，美元在升值，人民币开始贬值，本身就提高了房企融资的成本，从某种意义上来说，也加速了楼市的疯狂和灭亡。

所以，现在的楼市就像曾经48元的中石油，肯定还要蹦跶两天，抱团取暖和集体自救还要有个过程，但确实已经碰到了天花板。北京四环边的公寓已经跟美国曼哈顿的房价差不多了，你觉得房价还能涨到哪儿去？

就像刚刚离职的万科高管毛大庆所说，失去了购买力的支持，房价已经是空中楼阁，跌下来只是迟早的事，爬的越高摔的越狠……

齐俊杰 2015-08-23 08:46:33