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【主持人】下面让我们来聊聊中国的房地产泡沫。刚刚过去不久的一场“流动性紧张”，让银行等金融机构和中国的股民都惊出了一身冷汗。至于下一张多米诺骨牌会倒在哪里？惊魂未定的市场人士纷纷将目光投向了杠杆率处于高位的内地楼市。由此，中国楼市挤泡沫的警报正式拉响。

【解说】过去几年宽松的货币政策虽然维持了经济繁荣的表象，但付出的代价却是不断膨胀的资产价格泡沫，其中以房价的迅速飙升最为明显。房产泡沫不但挤占了实体经济的发展空间，高杠杆化的运作方式也消耗了金融体系对抗风险的能力。中国的信贷占GDP比率，5年内从75%上升到了200%，大量贷款流向房地产。此次由央行一手主导的流动性紧张，最终为房地产行业挤泡沫敲响了警钟。

【汇丰环球研究宏观经济分析师 马晓萍】杠杆率快速地增加的过程是一个风险累积的过程。它（央行）当然希望最终能达到的一个目的就是这些钱不要去融资平台，继续加大地方政府债务累积的风险，不要去房地产继续推高资产泡沫。

【解说】根据独立经济学家谢国忠的研究，中国的广义货币M2年增长率超过15%，远高于中国经济实际的、甚至潜在的增长率。大量的资金需求并非来自实体经济。中国正在经历一次巨大的“房产加信贷”泡沫。谢国忠分析说：一家房地产公司可能有四层杠杆：土地抵押给银行以获得贷款，信托公司用剩余土地作抵押提供二次贷款，控股公司以企业现金流充当担保发行债券，公司股东以股份做抵押在其上再添加一层杠杆。

【主持人】可以看出，如果中国的房产泡沫破裂，必将带来巨大的去杠杆效力。如果说此前一轮又一轮的房价调控政策是扬汤止沸，那么从去杠杆入手也许就是釜底抽薪。房地产泡沫破掉，到底是不是中国经济重新找回平衡的必要前提呢？

【银河证券首席经济学家 左晓蕾】中国不打算由房地产来引发危机的话，那你就持续地调整。但是同时呢，一定要去找新的增长点。因为它调了以后我会经济要崩溃，你拿这个东西来要挟政策或者挟持政策。那说实在的，对中国经济长远来说绝对是最大的危机。

【解说】近日，有媒体疯狂转载称独立经济学家谢国忠“转向”，认为明年初地方政府在财政压力下将迫使中央政府释放利好消息，带动房价回暖。对此，谢国忠7月10日向《快评财新闻》记者独家辟谣。他表示：“房价的走势会是一浪一浪地下行，即便可能有财政放钱等因素带来短暂的小范围上升，但总体的走势会是波浪式地下降。”昔日风光不再，房地产行业是否感到了阵阵寒意？

【高策地产服务机构首席策略官 李国平】对房地产企业的影响呢，一个呢就是说分结构的，大企业、上市企业可能影响不大，小型的、民营的、单一项目的企业，对信托比较依赖的企业，下一步可能会受到很大的影响。

【解说】据海通证券的分析报告，中国房地产总市值与GDP比重高达200%以上。美国2007年房地产泡沫时期该比值为74%，日本1990年房地产泡沫前该比值高达300%以上。

【高策地产服务机构首席策略官 李国平】这次的流动性的警醒可能会对这些开发商产生正面的促进，让他们不要过于观望或者捂盘。起码对预期、未来不要那么乐观，可以加紧以流动性的快速周转来作为很多企业的经营指标。我觉得这是有利于这个行业的健康发展。

【主持人】可以想见，中国的房地产业要是不想重蹈美国、日本的覆辙，一场悬崖勒马恐怕在所难免。也许正如李国平所言，实体不振，购买力下降，那才是对地产商最致命的打击。去杠杆、调结构，最终将为整个房地产行业带来实惠。

2015-08-23 08:37:52