『房产观澜』 [经验交流]一个中国房奴的顿悟

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前一段时间，在网上写过一个帖子，是讨论中国的房地产的，帖子发了之后，引发了不少人的讨论，这里面有同意的，也有不少是批判的。由于那个帖子是随性而写，所以写的很随意，有很多语法错误，前后也衔接不上。所以就将之前写的内容重新整理了一下，又加了写内容，准备系统的写一下自己的想法。目前已经写了大概有十章左右，剩余的还正在写，先发上来，求大家指正，批评的还是赞扬的都欢迎，特别欢迎有实质性的意见，希望大家不要无事生非的谩骂就好了，在这里先感谢大家的支持了。
本来不想说这么多的，可是由于天涯有规定，发帖必须要满五百字，所以只能罗嗦了半天，希望大家不要烦。
好了，应该差不多了，先来个目录。
目录

前言
第一部分表象
第一章房价有多高
第二章房子多不多
第三章谁在卖房子
　　第四章谁在买房子
　　第五章未来向何处去
　　第二部分本质
　　第六章表象与本质
　　第七章人口红利、经济增长和房价
　　第八章城市化与房市泡沫
　　第九章中国的宏观经济与房价
　　第十章中国房地产政策的演变
　　第三部分历史
　　第十一章疯狂与理性-泡沫经济的演变途径
　　第十二章日本房地产泡沫
　　第十三章民国时期的通货膨胀
　　第十四章法国密西西比泡沫
　　第十五章海南房地产泡沫
前言
　　
　　2002年大学毕业前夕，王石来我们学校做了一场演讲，宣传万科的。关于万科我倒没留意，只记住他说北京的房价太高。当时北京申奥刚刚成功，所以有人拿这个说事儿，但王石依然坚持，态度十分坚定。
　　我在大学一直不务正业，专业学的不怎么样，可是酷爱经济学，对于经济史上的历次经济泡沫诸如荷兰郁金香狂热、英国南海危机、美国1929经济大萧条、日本“失去的十年”、中国海南房地产泡沫崩盘、东南亚金融危机如数家珍。
　　加上王石这么一忽悠，在房价这件事情上，我成了一个坚定的看空者。从2003年进北京，就等着目睹北京房价的暴跌，可是结果却是眼看着北京的房价一路从五千涨到一万，一万涨到两万，两万涨到三万。
　　后来我再度复习经济学，才发现原来是自己学艺不精。泡沫最终总会破裂是没错，可是什么时候破却是个大问题。历史上每一次泡沫经济的初期和中期，都会有不少理性人士出来警告人们“有泡沫了，请注意！”但是这个时候，泡沫却从来都不会破裂，而是会继续涨下去，通常紧接而来的还会是疯狂的上涨，上涨的程度足以摧毁那些理性人士们的信心，等到这些人一个个都被无情的现实打击的意志全无，再不敢出来大放厥词的时候，甚至连他们都相信泡沫会永远持续下去的时候，却往往是泡沫破裂之时。
　　而所有研究泡沫经济的人都没有提及的一个事实是，虽然泡沫破裂时，资产价格会大幅下跌，相对于顶峰时的价格，泡沫破裂之后的资产价格确实很低，但是与泡沫刚刚起来时的价格比，往往还是高出很多。
　　就以这一次中国的房地产市场的泡沫来说，现在悲观者预测说2012年房地产可能会跌30、40%，甚至是50%，可是以现在的价格来看，即便是跌了50%，仍然相当于2008年时的价格，相比于泡沫刚刚开始时的2003年的价格，甚至是2005年、2006年的价格，还是高了很多。
　　造成这样的结果有两个原因，第一是从长期趋势来看，各种资产的价格都是呈螺旋形上升的，就如同社会发展一样。虽然资产价格是由上升、下跌这样一个个波浪构成的，但是从大趋势来说，后一次的低点一般总是略高于前一次的低点。你看中国股市从出现到现在不断上升下跌，可是相比于刚成立时，指数还是增加了很多，2007年跌的那么惨，还有1700多点，刚成立的时候的基数是多少，100点。第二个原因是货币购买力的不断降低。现在全世界大多数国家用的都是信用货币，对于信用货币来说，通货膨胀是必然的，而在经济出现泡沫时，通货膨胀往往也比较大，到了泡沫破裂的时候，资产的表面价格还会比泡沫初起之时高了很多，这里面有一大部分是通货膨胀的原因。就拿现在人民币购买力来说，虽然仅从官方公布的CPI来说，从2000年初到现在，可能货币的购买力降低并不是很多，可是我们都明白，实际上这十年来货币的购买了的降低是十分大的。
　　所以，每一次泡沫经济的发展过程中，在早期和中期买入的人，基本上都能赚钱，即便是你从早期买入一直持有到最后泡沫破裂，资产价格已经跌去了大半，相比早期和中期的价格，往往还是有利润的。这么一盘算在泡沫的成长过程中，如果你看不清局势，那么看多胜算的概率通常大于看空，因为在泡沫的成长过程中，上涨过程持续的时间通常很长，而从达到峰值，再转入下跌的过程，相比之下，持续的时间要短的多。
　　当然，我这么说，绝不是劝人们现在还去买房子，因为从种种因素来看，现在中国的房价即便是没有见顶，离顶峰也应该不远了。在资产泡沫的发展过程中，价格是非理性的，所以，不排除现在的房价还会上涨个20～30%甚至更多，但是开始下跌的时间绝对也为期不远了。因为支撑泡沫经济中资产价格继续上涨的因素就是心理和资金，心理就是人们相信房子的价格会继续上涨，所以有买入的想法，资金就是还有大量人投资进入市场买入资产，可是看现在的房价，连过去热衷投资房子的人，都觉得高的离谱，开始纷纷离开，而泡沫时期的资产价格，历来都是非涨即跌，所以，从现在的局势来看，房地产这个大泡泡，离破裂的时候确实是不远了。
　　（不过，如果有生之年你再遇到类似这一次中国房地产市场的泡沫经济，倒是不妨按照我上面提到的观念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必过分的理性，可以大胆的跟着盲目的人们买入。也许你觉得下一次泡沫的来临十分渺茫，可是人的一生将近百年，经历个几次类似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住一两次机会，就能改变一生的命运甚至包括你后代的命运。）
　　因此，如果你现在打算买房子做投资，那确实需要慎重考虑了，先不说价格未来肯定会下跌，只要不涨或只是微涨，投资房子就是赔钱的事情，因为投资房地产实际上是有很大的交易成本的，没有足够的上涨空间，是无法弥补这些交易成本的。
　　但如果是因为自住需求，在短期内必须购买住房，那就是另外一种情况了，我绝不会像很多人那样，劝人们去租房甚至是卖掉现有的住房。因为就现在的国情，自己有住房相比租房，确实能够大大提高生活品质，这是一个不可回避的事实，更何况住房还涉及到户口、小孩入学的问题。不过，鉴于当前的局势，如果买房，应该注意不要买总价过高、按揭太多、超过自己支付能力的房子，而且应该在财务上留有一定的余地。这是因为未来的几年，中国经济很有可能遭遇极大的危机，如果现在超过自己的财务能力按揭，一旦未来经济不景气，就有可能把自己带入非常悲惨的境地，另一方面，即便是从现在的经济能力来看是可行的，如果未来经济不景气，遇到减薪甚至是失业，也会因为房子问题使自己立即进入财务困境。日本上世纪九十年代房地产泡沫破裂的时候，曾经有无数的日本人因为在经济繁荣时买入高档物业而面临严重的财务危机。
　　回头说我跟房子的事情， “复习经济学”是很久以后的事情，如果不是父母、准媳妇和未来丈母娘的压力，我当年还会继续看空下去。可是形势逼人，2008年的时候，在这“三座大山”的压力下，依然坚持看空的我，还是在望京买了自己的第一套二手房。一居改造的小两居，七十八平米，平米价一万三，总价一百万出头，首付五十多万，还有十年的贷款，月还款额度人民币六千二百一十八元。
　　买了房子之后的好处是，看待事情的态度更加客观和平和了。人都有很严重的心理暗示，就好像炒股票，牛市踏空的人，总是觉得股票会跌，拿着股票的人呢，即便大盘从6000点都跌到了1600点了，还是从各个角度给自己解释，大盘会涨回去的。买房子也是一样，没买房子的总是觉着房子要跌了，有几套房子的人，则天天想着房子会涨，一听有人说楼市要跌马上就骂街。
　　有一套房子的人心态最好。因为房子涨了，虽然账面价值增加了，可是也不能卖了获利，房子跌了吗，账面上看是亏了，可是好歹贷款也没多少了，不会因此倒闭破产，而且真要跌了，还有机会换套大点的房子呢。我周围的人，有一套房子的人，虽然从心理上来说，应该盼着涨才对，其实多数都在盼着跌呢，这样才有可能换套大一点的或者是离城近的房子。
　　最后说说未来房价的趋势，虽然从短期来说，预测房价是很困难的，因为从短期来看，市场价格的表现掺杂了很多因素，这里面有真实的需求，也有投资、投机的因素，投资也好，投机也罢，跟人的心理关系很大，所以短期价格很难预测，而如果想预测时间，就难上加难，需要的不仅是超人的头脑，还要有过人的直觉与心理，实话说，我做不到这一点。其实别说是我，伟大如费雪、凯恩斯、格雷厄姆都曾经在美国1929年的股市崩盘中赔的一干二净，曾经预言东南亚金融危机的诺贝尔奖得主克鲁格曼，也说不出市场开始下行的具体时间，只能是定性的做做分析。想来想去，这世界也许只有索罗斯能够做到这一点，可他也不是百发百中。
　　不过，从中长期来看，价格的走势最终都会受真实的供给和需求、受表象背后的宏观经济形式的影响，所以房价的中长期趋势还是可以分析的。我这本书会包含以下一些内容：
　　1. 目前中国房地产市场的形势，以及背后的宏观经济形势。
　　2. 中国房地产市场未来的发展趋势。
　　3. 中国和世界经济历史上的一些类似的泡沫经济的情况，它们的起源、发展和结果。
　　我希望我写的这些东西至少能对以下一些人群产生一点作用。
　　一是正在为买房而焦虑不堪的年轻人们，其实大可不必。虽然我不敢像很多人那样拍着胸脯说一两年之内，房价必然大跌，但是只要把时间再放长一点，那么房价一定会恢复正常，届时大部分人买房并不会像今天这样艰难。当然，房价恢复正常的途径会有不同的可能性，也许是从现在开始就逐渐下跌，房地产进入熊市，但是也不排除政府通过通货膨胀的方式，逐渐抬高人们的名义工资和其它产品的价格，从而使的房价回复正常。如果经历的是第二种途径，对很多有积蓄的人来说，是一个财富洗劫的过程，特别是小有余财的中产阶级，因为富人们的财产一般不会是储蓄，而是以各种资产的形式体现，通货膨胀对他们的冲击也不会太大，而穷人们呢，就像现在一无所有的年轻人，在这个过程中会觉得生活很艰难，不过也不会有多大的损失，反正也是一无所有吗。
　　二是有权力做决策改变现状的当权者们。现在房价问题之所以如此热闹，是因为它已经不是简单的某个商品的价格问题了，而是已经深刻影响到整个社会，并且已经改变了正常的社会秩序和社会激励导向。这种导向会对我们社会产生长久的、深刻的负面影响，对于社会和经济的损害将是难以估计的。
　　虽然我个人一直都明白，要想在这个社会混的好一点，绝对不是简单的依靠能力和学识就可以。可是对于整个社会来说，要想健康的发展，那还是要有一个基本上的价值导向，这个价值导向简单说就是，聪明的要比不聪明的混的好点，努力的比不努力的混的好点，在公司里面职位高的人要比职位低的人有钱点。
　　不过，仅仅因为一个房子，现在中国社会的价值导向和激励已经完全扭曲。
　　以我们公司来说，现在成功的标准基本上和工作、奋斗这些词语无关了，而是要看你是否及时做了“正确”的决策，在北京及早买了房子，如果父母恰好有点钱，自己行动又够迅速，比别人早一步在北京买了房子，甚至买了两套三套的，那你要比做什么总监、部门经理“成功”多了。我们公司的一个清洁阿姨，因为拆迁，俨然已经家资千万，绝对比我们部门中任何一个人都成功。实际上，这一现象对于大家的激励也是很明显的，因为相比现在的房价，你比别人每个月多挣三千、五千，基本上没有任何实质意义，别人只要比你早两年三年买房子，那你现在就是再干二十年、三十年，可能也赶不上他的家产。所以工作、奋斗对人们来说，已经没有太大意义。
　　从短期来看，GDP、供给、需求这些数字都对于经济都有非常重要的作用，可是从长期来看，这些都是过眼烟云，不过是数字而已，真正决定一个国家实力的还是数字背后实实在在的生产力和科技水平，而这是要靠全体国人，特别是年轻一代的创造力和埋头苦干的。不过，当年轻人们都背负着沉重的经济负担，每天为了还房贷而奔波时，他们是没有办法安下心来，踏踏实实的奋斗和创造的。我们常常说国人目光短浅，不能沉下心来做事，而西方人做事更踏实，追求长远的目标。可是，我们不敢奢望像西方人一样拥有高福利，只要年轻人们的负担稍微减轻一些，房价比现在降低一半，看看现在年轻人们是不是会更踏实，更有创造力。
　　前些日子看了一篇文章，说民国时期是中国近代思想最活跃，最有创造性也最人才辈出的年代。在那个时代，一个教授的月收入是400～600银元，副教授是260～400银元，讲师是160～260银元，这是1927年国民政府教育委员会制定的大学教员薪俸标准。当时的物价水平如何呢，在北平，一个银元可以请一顿涮羊肉，上海一个银元能买两份西餐。而在北平，一个四口之家，80银元就足以维持体面而正常的生活。胡适1917年刚入北京大学做教授时，薪水260银元，当时和同乡合租了一处房子，房租一个月是六个银元，平均每人分摊三个银元，在北大的食堂包伙，每个月开销不到六个银元，而且伙食很丰盛。这样的生活比他在美国要优越的多，所以胡适很满意，从此就安心于学术研究了。如果今天的中国能够回到低税负、低负担、高个人收入的时代，年轻人们不用在为了工作、房子、结婚、孩子、子女教育这些问题而整日奔波时，他们自然也就能将精力用于个人能力的培养，能够踏踏实实的做学问和工作了。
　　从这个角度来看，现在的房价问题实在已经成为关系到国计民生的大事了，可是人们仅仅看到了现在房价问题给人们生活带来的艰难，当权者担心的是由此带来的人们的激烈的反应，可是大多数人都忽略了由于房价问题给社会秩序和价值导向带来的深层次的影响，而这种影响对于国家未来的发展带来的损害比人们看到的问题可能更严重，影响也更长久。
　　我把这本书分为了三个大部分，分别是表象、本质和历史。
　　第一部分叫做表象，又分了五章，分别是房价有多高，房子多不多，谁在卖房子和谁在买房子，最后是综合分析。房价高低是最后的表象，而房子多少、卖房子和买房子的人一起构成了供给和需求，是决定房价的原因。不过这些原因也不过是由于众多复杂的经济因素所导致的，所以我一并将它们称为表象。
　　第二部分是本质，与第一部分的表象相对应，这一部分讲述的就是表象背后的决定性因素，最后这些因素都会归结到需求或者供给，从而最终决定房价，主要涉及到的因素包括人口、城市化进程、宏观经济形势和政策的影响以及近三十年来的房地产政策的演变。
　　第三部分是历史。这一次中国房地产的热潮，是泡沫经济已经无疑。在人类的经济史上，各种各样的泡沫经济已经层出不穷，这一部分就给大家展示一下经济史上的一些主要的经济泡沫，特别是和这一次中国房地产泡沫比较类似的情况。